济南人不吃不喝多少年才能买套房？

不鸣则已

　　中国社会科学院日前发布全国35个大中城市住宅价格泡沫指数，泡沫估计采用的房价指标是今年9月这些城市普通地段的商品住宅集中成交价。报告中说 ，济南的房价泡沫指数在10%-30% ，这一结论引起了市民的广泛关注。那么，济南的房价究竟有没有泡沫?有的话程度又有多大呢?记者为此展开调查。
　　■专家释疑
　　济南楼市不仅是有没有泡沫的问题，结构也不合理
　　社科院发布的泡沫指数调查结果显示，今年全国普通城镇居民家庭平均8.76年不吃不喝，才可以买下一套房。那么，济南的楼市有没有泡沫呢?
　　山东省房地产专家、山东大学房地产研究中心主任李铁岗表示，房价泡沫其实是高房价的另外一种叫法。考量泡沫大小一个很重要的方法是看各项重要数据的对比，正常来说，房价的增长应该与国民经济的增长、人均收入的增长同步。如果国民经济的增长速度是 8% ，房价增长却到了30%，这个数字就有些偏高了。如果泡沫控制在10% 以内，这个数字相对来说还是可以容忍的。
　　李铁岗称，虽然现在济南的房地产市场投资成分不高，但供求结构还存在一定问题。比如，一些高档楼盘的供应量过多，与普通市民的中低档消费需求存在较大的差异，这造成了济南市不少高档楼盘热卖，但大部分市民却称“买不起房子”的现状。
　　■机构数据
　　目前省城在售楼盘均价已超9000元/平方米
　　济南的楼市泡沫究竟有没有10%-30% 呢?要想搞清楚这个问题，就要先了解济南的房价水平。但记者询问了多个开发商和专家，他们均表示，目前济南根本没有官方提供的现时房价，反倒是一些研究机构，往往会通过“踩盘”等原始的方式统计目前在售楼盘的房价，因此他们的数据具有比较高的准确度。
　　随即，记者从省城一家主要房地产调研机构那里获得了一份他们近期统计的济南市内五区域房价和全市均价的数据。
　　数据显示，济南市区近期在售楼盘整体均价约为9378元/平方米。其中东部区域约8790元/平方米，西部约8200元/平方米，南部约11000元/平方米，北部约7800元/平方米，中部约12140元/平方米。
　　而据济南另一家楼市调研机构提供的同期济南在售楼盘成交均价，约为9235元/平方米。
　　一位业内人士表示，这两家的统计数据虽然比较准确，但考虑到近期省城开盘的几个楼盘价格都偏高，对整体均价有向上的拉动作用，因此将整体均价定在9000元/平方米相对更合适一些。
　　■本报测算
　　济南普通家庭想买房，不吃不喝要用16-18年
　　目前，许多购房者首选的户型是两室一厅90平方米，总价大约要80万元。这也是市民丁先生最理想的选择，他表示，考虑到贷款额度等因素，房价再高一些的话，他应该就无法承受了。
　　想计算济南市普通家庭多少年不吃不喝才能买下一套这样的房子，就要先看看济南人的收入水平如何。根据济南市统计局的数字，2009年济南城市居民人均可支配收入为22721.7元，同比增长9.2%。如果仍按照9.2% 的增长速度来算，今年的相应数字大约为24812元。
　　以一个常见的三口之家来看，如果按照2009年的人均收入，家庭成员中两个人的收入加起来一年约有45443元，不吃不喝还要扣除掉其他消费，购买上述90平方米的房子大约需要17.8年。就算按照“被增长”后的2010年收入算，两人一年的收入是49624元，购买上述房子不吃不喝也要16.3年。
　　■各方反应
　　专家说泡沫不小，开发商却称济南房价挺合理
　　李铁岗告诉记者，把个人收入扣除掉各种生活费用后，发达国家一个家庭购买一套普通房产的年限大约是 12-14年，发展中国家大约是 18 年，而落后国家大约是 25年。
　　“和世界各地的情况相比，济南的上述数字和发展中国家大体吻合。但需要指出的是，我们的数字是在没有扣除掉家庭生活消费的情况下算出的。”李铁岗说，如果这么对比来看，济南的房价是有泡沫的，而且这个泡沫还不是很小。如果按照一个家庭60% 的收入用于住宅消费，那么相差就比较大了。
　　一家全国性知名房地产公司的负责人告诉记者，济南不同于省内的青岛等城市，外来投资房产者较少，因此产生泡沫的推动力不是很大。但从目前济南的房价情况看，有一定的泡沫，但不是很严重，房价应该还有一定的上涨空间。但超过一万元之后，就会处于增长乏力的状态。而记者采访的另外几位开发商也大都认为，济南的房价目前称不上有泡沫，因为需求还很旺盛，买房的人大有人在。
　　■延伸阅读
　　用房屋租售比测算，济南的房价同样有点高
　　省城房产评论人于清告诉记者，一般来说，衡量房价泡沫主要有两个方法：一个是上面例子中所说的收入比，另一个是租售比。
　　据介绍，房屋租售比是指每平方米月租金与每平方米房价之间的比值。房屋租售比的大小，是国际上通行的判断楼市是否存在泡沫的重要指标之一。目前，国际认可的比较理想的房屋租售比在1：200到1：100之间。
　　于清说，以山师附小附近60平方米的学区房为例，每平方米的房价现在大概是12000元，每月的房租大约为1300元，折合每平方米月租金为22元左右。按照租售比的计算公式，租售比超过1：500，超出了理想的标准。而以东部祝甸附近小区的租金为例，一套74平方米的房子目前租金为1600元，折合每平方米月租金为21.6元。而该小区二手房的均价已达8000元/平方米以上，租售比大概是1：370，也超过了理想的房屋租售比。