山东某楼盘公摊面积达52% 套内面积缩水一半

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看房时，样板间是宽敞精致的小二居，厨房卫生间一应俱全；收房时，看到的却是狭窄简陋的一居室，房里只能放下一张床。二百多户业主好不容易买到房，却发现套内面积缩水一半，公摊系数高达52％——在山东省高密市，一处预售楼盘上演了这样的荒诞剧。
被戏称为“史上最牛”的公摊面积如何突破重围，公然示众？新华社记者日前进行实地调查，发现在离谱公摊系数的背后，暴露出法规与监管的重重漏洞。
套内面积缩水一半 公摊系数高达52％
“本来设计得好好的，这里放床，这里放沙发，还有开放式厨房，可现在放下床后，恐怕连转身的地方都没了。”4月19日，带着记者一起来收房的张先生在房间里转了一圈，不停摇头。
2007年夏，在北京工作的张先生看中老家山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘。繁华的地段、敞亮的样板间，一下就打动了他。事后他回忆，楼盘虽是预售，但“火”得很，他差点没抢到房。
在张先生签订的商品房买卖合同上，约定建筑面积是85平方米，但套内面积、公摊面积都没有说明。据记者实地目测，这个走几步就会撞墙的房间，看起来也就40多平方米。
在张先生楼上，也上演了类似一幕。不久前，同在贵宾首府买房的单女士兴冲冲来验房，打开房门却愣了——房间怎么看怎么小。一番测量后，她发现套内面积只有27．29平方米。单女士回忆，当初看房时，是一名姓张的销售人员带她去的样板间。据他介绍，房屋建筑面积是40．22平方米，公摊系数也肯定“不超过30％”。
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公摊面积到底有多大？记者找到了《高密市天正房产测绘有限公司关于贵宾首府综合楼预测面积的说明》。说明中显示，从3层到20层，房屋的公摊系数达48．63％。而在贵宾首府一楼大堂内，还贴有一份由当地多部门联合验收的文件，其中公摊数据赫然在目：该楼盘从3层到20层，公摊系数达52．35％。
根据开发商和政府部门的解释，48．63％的数据来自图纸的预测算，52．35％的数据来源于房管局测绘公司的实地测绘，都有依有据、科学可靠。
开发商解释：为何公摊这么高
事先承诺公摊不超过30％，事后却高达52．35％，这让购买该楼盘的二百多户业主很是愤怒。单女士说，业主们曾多次与开发商协商，“每次谈，公摊面积都是焦点。”开发商则给出了五花八门的解释。
一开始的答复是“图纸还没画出来，无法测算。”后来则是“我们不知道公摊面积那么大……你可以找公司来测算，这事不是我们说了算，而是由最终测绘结果决定。”也有开发商拿出法律盾牌：“法律对于公摊上限没有规定。”甚至直接说：“你们一百年都退不了房。”
为彻底弄清这一问题，记者询问了开发商潍坊福城置业有限公司办公室主任李伟，他的解释是，不同的使用功能决定了不同的公摊面积。贵宾首府不是单纯的住宅，而是“酒店式公寓”，五部电梯、两个楼梯间，宽敞的走廊和大堂，都要算入公摊面积，所以才那么大。
记者在楼里走了一圈，发现确如开发商所说，从大厅到走廊，从电梯到楼梯，贵宾首府都更像“酒店”而非“住宅”。而且在张先生房间对面，业主已经入住，推开虚掩的房门，里面俨然是个小办公室。
这就带来另一问题，什么是酒店式公寓？属于商用还是住宅？难道酒店式公寓的公摊可以上不封顶？