省城业内人士称 济南房价还要上涨

生活编辑

　　随着住房建设部等三部门的一纸通知，从“认房不认贷”到“认贷不认房”，再到现如今的“既认贷又认房”，国家对于“二套房”的界定终于“尘埃落定”。那么，“二套房”界定标准将会给济南人带来什么样的影响呢？记者昨天就此进行了采访。
　　改善型住房受影响大
　　涉及中低收入群，业内人士称政策难延续
　　市民孙先生换新房的计划又一次“搁浅”了。大学毕业以后，刚刚参加工作的孙先生在家人朋友的帮助下，在省城东部购买了一套50多平米的二手房。当时考虑到不给孙先生太大的压力，孙先生的父母就一次性将房款都付清了，孙先生没有向银行申请贷款。而今，工作几年之后，孙先生打算在结婚之前再换一套大一点的房子，目前就在筹划这事儿，可是国家对“二套房”的界定标准一出，孙先生顿时傻了眼。
　　“前段时间是认贷不认房，也就是说，只要我没贷过款，就算首套房，可是这样一来，我这就得算二套房了，如果贷款利率要高很多，我还是等等吧……”按照孙先生的意思，他将暂时观望国家政策的走向再做决定。
　　对此，济南百居安房地产咨询有限公司总经理熊良顶在接受记者采访时表示，国家对“二套房”的认定标准大体经过了“认房不认贷”和“认贷不认房”两个阶段，现在可以说是“认贷又认房”，政策进一步明确，这对遏制部分城市房价过快上涨应该是有作用的，但同时也会影响到改善性住房的交易，而改善性住房的购买者又大多是中低收入阶层，因此，在熊良顶看来，“这个政策不会延续太久”。
　　“高收入群体买房是不需要贷款的，受这个政策影响最大的是中低收入群体，实际上真正的需求都在他们这里，所以我觉得，只要房价过快上涨的势头一过，这个政策基本上就不会再实行了。”熊良顶这样表示。
　　济南人多为首次购房
　　“二套房”界定对济南影响有限
　　“具体到济南来说，我认为政策的影响不是很大。”熊良顶表示，济南目前的买房客多是购买首套住房，从百居安的统计数据来看，2009年只有30%左右的交易房屋是改善性住房，其余的都是首套住房，所以，主要影响改善性住房的政策，对济南的影响不会很大。
　　与此同时，济南的房价在全国大城市来说只能算中等，不说与北京、上海比，就是与江浙等地比，也是较低的。另外，济南每年的房屋成交量都比较低，2009年房市火爆的情况下才成交2万套，相比青岛近4万套、昆明4万套以及成都一个月3000多套的数量，明显偏少，购房需求一直没有释放，因此当下的需求总体来说是刚性的，也就是说，对大部分人来说，该买的还是要买。
　　“其实不管对于二套房怎么界定，国家出台的相关政策基本上都主要是调控一线城市，防止部分城市房价上涨过快，但是对济南来说，这个问题并不突出，所以受到的影响肯定非常有限。”熊良顶说。
　　玛雅房屋天桥区总经理王达磊也认为，这次政策不会对济南的房地产市场产生大的影响。“今年以来，国家已经出台了一系列的政策，有前面的政策作为过渡，这次只是一个细化，所以影响不会很大”。另外，对于新政没提改善性住房的优惠政策，王达磊认为是国家想为此留一个空间，由各地自己运作。
　　济南房价仍然在看涨
　　业内人士称，短期内很难下降
　　“新的界定标准我已经看到了，但是从我今天了解到的情况来看，和我们合作的银行，暂时还都没有执行这项新规定……”绿色家园房产一家门店负责人告诉记者，国家政策的实施会有一定的滞后性，像“认房不认贷”以及“认贷不认房”这样的界定标准，目前不同的银行还在执行不同的办法。“利率优惠政策也面临同样的情况”。
　　在这位负责人看来，新的界定标准的出台多多少少会影响济南的二套房市场，为了将影响降到最小，包括买卖双方、房产中介以及银行等都会采取适当的措施，新标准的全面实施恐怕不是一天两天的事情。
　　同时，记者在采访中发现，几乎所有的业内人士都看涨济南的房价。“从我们这边的数据来看，今年以来，房价至少上涨了10%左右。”一家房产中介的负责人表示，目前买卖双方基本上已经达成了共识，那就是在可预见的时间内，济南的房价仍然会有一定的涨幅。
　　业内人士分析，相比国内一线城市以及二线城市中的发达城市，济南的房屋投资客并不多，可以说所占比例非常小，所以济南人的购房需求除去少部分人的改善住房需求外，基本上都是刚性的首套房需求。目前来看，济南的房价并没有下降的迹象，短期内下降的可能性也不大。本组撰文 记者 张恒
　　二套政策仍需细化
　　业内人士表示，尽管住建部、央行和银监会联合发布的认定标准对“二套”进行了明确，但仍有一些问题并未涉及，留下悬疑。比如说，“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款”，地产业内人士认为，这和之前相比更严，之前是暂停发放第三套房贷。“但问题还是谁来认定这个‘地区’。”
　　悬疑1
　　在外地购房如何算二套
　　通知指出“借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的”算做二套。荧灿地产总经理顾晨天认为，如果购房者之前贷过款，在外地贷款买房就算二套；如果购房者之前没有贷款买房，在外地也是第一次购房的话，实际上依然可享受首套房待遇。据统计，目前北京人在海南、秦皇岛、山东等地购买度假型房屋的比例占到总购房人群的两成，而这些人基本在北京已经有一到两套甚至更多的房产。
　　悬疑2
　　夫妻离婚析产是否算二套
　　通知规定，只要购房者名下有一整套房产再买房即算二套，那么对于夫妻共有一套房产，各占50%的产权，然后离婚，双方需要再买房的，是否算做二套呢？荧灿地产总经理顾晨天认为，政策里没有明确规定，但是从常理上应该算做首套。
　　悬疑3
　　商业地产是否算在内
　　过去对于个人买底商等商业地产是否算做是有房族没有明确规定，而昨天出台的新规同样也没有做出解释。由于之前商业地产不受二套房限制，因此在住宅市场受新政影响低迷时，商业地产项目逐渐成为新的投资渠道。
　　1 贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，再贷款买房，算二套。　（算）
　　2 贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房，算二套。（算）
　　3 全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房，算二套。（算）
　　4 全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房，不算二套算首套。（不算）
　　5 当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房算二套。（算）
　　据《北京晚报》、《新京报》
　　新规遭遇
　　“未联网”尴尬
　　省城银行称“认房”挺难
　　记者昨日采访了解到，省城商业银行均告知记者将按规定标准执行政策，但同时又明确告诉记者，由于房产登记系统与银行征信系统没联网，现在“认房”很难。
　　由于在周末，省城多家银行相关房贷负责人表示，目前尚未接到上级行关于“认房又认贷”的相关通知。“但是，既然三部门已经联合下发通知，那么，银行将按规定政策执行‘认房又认贷’”。但是，面对记者询问“如何去具体执行时”，几乎所有银行的相关负责人告诉记者，“银行将量力而行，能查到哪儿就查到哪儿。”
　　一家股份制银行负责人告诉记者，“在房产登记系统与银行征信系统没联网的情况下，估计在现阶段，银行暂时会停留在只看个人征信系统的阶段，也就是说，大家说是‘认房又认贷’，但执行起来也暂时停留在只有‘认贷难认房’的阶段。”省城银行人士告诉记者，房产登记系统与银行征信系统的建设是出于不同的目的，联网并非易事。由于房屋登记信息没有实现全国联网，银行即便是获准查询住建委房屋登记信息，也只能了解贷款申请人在济南市的房
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　　产情况，并不能了解在外地有无房产。
　　记者采访中同时了解到，现在银行一线房贷员工并没有动力去调查客户原来是否有房产，“如果因为调查房产反而将客户损失了，那就有些得不偿失了”。单纯从商业银行的角度来说，只要购房人有能力归还贷款就可以了。
　　那么，到底何时能够实现个人征信与房屋登记信息的全国联网互查？各家商业银行人士均告诉记者，目前未有任何相关信息。