教育名盘屡陷＂上学门＂ 济学区楼盘之惑根在何处?

小崔说事

　　“名盘+名校”渐成房地产市场的潮流，以学区房为一大卖点的部分楼盘，最近却相继陷入“上学门”风波———
　　【现状】：教育名盘屡陷纠纷
　　望子成龙是每个父母的心愿。孟母三迁，是为了让孩子有一个好的环境接受良好的教育。如今，为了让孩子不输在“起跑线”上，年轻的父母、准父母们，几乎无一例外地成了现代版的孟母，在购房置业时，他们双眼紧盯住“重点”中小学周边的二手房，或者承诺可以提供优质教育资源的新建小区，为的就是让孩子从小就能享受到优质的教育资源。
　　教育地产概念因此应运而生：一些新楼盘在自身配套不具备的条件下，想尽一切可能傍名校，制造学区房诱惑，吸引年轻的购房者；一些开发商则凭借自身实力及与相关部门和单位的良好关系，引进名校优质教育资源，打造教育名盘，并以此概念炒作楼盘价格。“名盘+名校”，在各地房地产市场上，几乎都已形成一股潮流。
　　在济南，傍名校的新建小区和所谓的教育名盘，如今越来越多，优质教育资源的巨大诱惑，让购房者前仆后继，真假莫辨。当不少购房者冲着开发商宣称的优质教育资源，以不菲的价格购买商品房后，最终却发现开发商的承诺，因为种种原因很可能根本无法兑现。最近几个月来，因无法兑现承诺或承诺“缩水”，已有多个楼盘相继陷入“上学门”：
　　在伟东新都小区，已入住三四年的业主们发现，开发商承诺的经五路小学分校和初中，至今没有建成，开发商也未明确表示何时才能开工建设配套学校，业主们不得不就近选择舜耕小学、玉函小学，或者掏高昂的择校费，送孩子到别的名校上学。在名士豪庭小区，开发商承诺的“12年金牌教育”、“九年一贯制东方双语实验学校名士校区”，如今不仅初中没有了，名校的师资和管理也成了未知数。在二环南路某小区，尽管经过努力，教育部门承诺小区学校小学和初中的一年级今年9月都将如期招生，但对购买该小区某片区的业主来说，购房时间将是决定孩子能否免费入读的关键因素：在开发商与教育部门签订相关协议之日前及今年7月13日之后购买的，需要入住才能就读，仅凭购房合同连择校的机会都没有；之后到今年7月13日前购买的，凭购房合同就可择校入读，不用交择校费，入住后可顺利转为学区指标生。在历山路上一个新建小区，开发商宣称该小区位于附近一所知名小学的学区内，购买小区住房的业主，子女都可以入读该小学，免费享受优质教育资源带来的巨大实惠，为避免学校被利用进而引发不必要的纠纷，这所知名小学不得不通过报纸、网站发出声明，指出只有该小区原始业主(回迁户)才能免费享受直接入(转)学待遇，其他业主要由教育部门统一安排到别的学校就读。
　　发生纠纷的，并不止这4起，泉景天沅、阳光100、万达广场、重汽翡翠郡等楼盘也曾因小区配套学校问题爆出争议，有的已解决，有的还是未知数。但这并没有阻止各开发商将优质教育资源作为炒作的卖点，继续进行宣传和推广；有的开发商即便明知自己开发的小区与名校毫不沾边，也会在宣传推广中打擦边球，搭顺风车，以种种模棱两可的词语，吸引购房者注意。因为开发商都知道，一旦搭上名校，每平方米房价就会比其他楼盘高出数百甚至上千元，不仅利润高，成交也快。可以预见的是，今后完全可能还有类似的纠纷出现。

王小丫

　　【分析】：根源在教育资源分配不均
　　采访过程中，绝大多数业主都表示，之所以购买这些教育名盘的房子，最主要的原因就是看中了小区及其周边的优质教育资源。在开发商的承诺“缩水”后，购房的年轻父母、准父母们尤其上火，纷纷找开发商、找教育主管部门协商，向信访部门、各媒体举报，竭尽一切可能维护自己的合法权益。不少业主表示，如果维权不能取得理想的结果，不排除通过诉讼退房并索赔。显然，对这部分购房者来说，安居问题早已让位于孩子的教育，没有了期待的优质教育资源，质量再好的房子、再优越的居住环境和物业服务，都无法弥补他们的损失。
　　业内人士分析认为，一些新建小区之所以发生类似纠纷，有的是因为个别开发商不注重配套，主观上不积极兑现承诺，有的是因为开发商前期的不实宣传、夸大承诺，还有的则可能是教育政策(包括教育及学校规划、学区划分、招生政策等多方面)调整所致，“更有甚者，个别政府职能部门违反相关约定，不履行自己的应尽义务，也完全可能导致开发商的承诺落空。”
　　而在多个所谓的教育名盘相继引发上学纠纷后，某地产网站的问卷调查显示，超过73.1%的网友认为，为了孩子上学，还是会选择购买类似的学区房，“因为良好的教育环境和强大的师资力量是孩子学习取得优异成绩的保证。”而在购房时机上，超过5成的网友表示，购买学区房不用考虑国家调控政策的影响，不用考虑时机问题。有的网友甚至认为，在学区房这类“刚性需求”面前，调控政策和房价都是次要的，需求才是第一位的。此外，就目前学区房的价格，超过1/5的网友认为，学区房价格相比其他住房有一定偏高，是可以接受的。
　　21世纪教育发展研究院副院长熊丙奇认为，年轻的父母、准父母如此选择，完全可以理解。究其原因，一方面，购买学区房可以给孩子更好的教育成才环境，另一方面购买学区房也是一项不错的投资。“在家长们看来，只要‘重点’小学、名牌小学不搬走、继续存在，就近入学的政策不调整，学区房的升值空间就会十分巨大，孩子小学毕业之后，完全可以把升值多倍的房子再卖(或租)出去。”熊丙奇认为，正式基于教育和房产双投资的巨大收益，短期内学区房热潮很难消退。在济南，不仅学区内的新房比其他类型的住房贵不少，二手学区房房价以及学区附近的房租这几年也是节节攀升，不见封顶。这样的势头，即便在国家加大房地产市场调控的当前，也丝毫未见改变。
　　专家和业内人士分析认为，学区房热以及相关纠纷背后的根源，在于教育资源的分配不均，在于优质教育资源稀缺。2006年新修订颁布的《义务教育法》和今年1月1日起实施的《山东省义务教育条例》，都将推进教育公平作为一大重点，明确规定政府应承担均衡义务教育发展的责任。“学区房热潮及其引发的种种纠纷，恰恰表明政府在履行法律规定的责任方面，工作做得还很不够。”
　　记者采访了解到，根据现行有关法律法规和政策的规定，居住1万人以上的新建小区应配备小学，居住3万人左右的小区应配备初中。《山东省义务教育条例》第19条明确规定，“根据学校设置规划和实施义务教育的需要，新建、改建、扩建学校应当纳入城乡建设总体规划或者区域改造规划。城乡规划主管部门在核发学校建设规划许可证前，应当征求教育行政部门的意见。新建居民区按照规划需要设置学校的，应当与居民区同步建设、同步交付使用；建设用地由当地人民政府依法划拨，建设资金由县(市、区)人民政府予以保障。学校建设由县(市、区)人民政府组织实施。”
　　但是在法律法规和政策的落实过程中，出现了种种问题。例如一些较早开发建设的小区，未能及时规划配套建设相应的教育教学设施；一些小区虽有相应规划，却被人为更改，或被开发商束之高阁，没有得到及时纠正和处理；此外，对特定小区，以及某小区内哪几期、哪些楼可以享受学区房待遇，相关主管部门显然比老百姓明白，因此对开发商傍名校之类不尽不实、夸大其词的宣传推广行为，显然负有提醒市民注意并对开发商的行为进行纠正的义务，但迄今为止，除个别学校的声明外，尚未见到相关部门在这方面有何实质性的举措。
　　可喜的是，在均衡教育发展方面，近年来各区通过从外地引进优质教育资源、实施名校带动以及推动名校建立分校(校区)等形式，已取得不小进展。


　　【提醒】：购买学区房，以下几点要要注意
　　学区房特别是学区楼盘，有巨大的现实诱惑，也很可能是一个陷阱。作为购房者，如何避免类似问题？一些专家和业内人士纷纷给出了自己的建议。
　　一家知名中介机构的负责人表示，购买学区房不可盲目，要保持理性。他认为，学区房价格普遍偏高，购买者购买前首先要衡量自身经济实力，量力而行，不要不顾一切背上沉重的经济负担；其次，学区划分、招生政策并非一成不变，购买学区房要防范政策风险。要通过咨询教育部门、同区域甚至同一楼住户，了解所预购房屋是否属于施教区范围，及时了解名校招生政策；其三，随着教育均衡发展的不断推进，各学校教学条件变化日渐加大，以往落后的学校可能在短短几年内教育教学质量显著，名校也可能因种种原因落后，因此要根据学校不同情况综合衡量；其四，购买学区房，还应选择适合自己孩子的学校，名校的办学特色各不相同，只有适合自己孩子的特长或发展方向的学校才具有突出价值。
　　有关专家还提醒，购买二手学区房时，要严格审查所购房屋内原住户的户籍状况，准确了解该房屋户籍内现有人数年龄、迁移时间；同时严格审查所购房屋学籍占用情况、占用时间，并以此推算自己的孩子能否顺利、按时报名、入学。而对于新建学区房，不仅要了解所购住房所在片区、楼栋是否在相应的学校学区内，还要准确了解房屋交付时间，不要只听开发商的一面之词，最好向学校和教育主管部门进行核实，以获得最权威信息。
　　一位资深房产律师还提醒说，新建小区配套学校建成后，应统一交由教育部门管理，新学校与哪个学校合作，师资如何安排，都由教育部门决定，开发商无权干涉，也无权提前进行承诺。如果开发商确有承诺，应当尽量争取将该承诺写入购房合同。“开发商的口头承诺如不能在购房合同中有所体现，应留下录音等相关证据，在发生纠纷时，可作为有力的证据，用以维护自己的合法权益。”