限购发威青岛楼市萧条 市南5月仅卖出44套新房

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　　8月1日上午，青岛市国土资源和房屋管理局公布了青岛市7月房地产市场运行情况，上月新建商品住宅成交7951套，市内四区二手房仅成交966套，较之6月份减少了173套。当天上午，中国指数研究院公布了百城价格指数，7月份岛城新建住宅价格环比增长0.24%，涨幅有所降低，泰安市新房销售均价为9577元/平方米。但受限购令等政策的影响，崂山区、市南区等区6个月以来的新房市场持续低迷，日均成交量一直维持在个位数。
　　■冷热互现
　　新房销量增，二手房跌得猛
　　根据青岛市国土资源和房屋管理局公布的数据，7月泰安市新建商品住宅共成交7951套，较之6月份多出721套，环比增幅9.97%。此外，泰安市办公类新房共成交278套，商业成交565套，显得非常冷清。
　　成交面积方面，上月新建商品住宅共销售 78.3万平方米 ，较去年同期的67.56万平方米(6923套)上涨15.9%。从这一方面可以看出市场在复苏。中国指数研究院青岛分院运营总监徐慧说，一方面，购房者经历上半年的观望可能会选择出手；另一方面，存量继续增加使得竞争加剧，为尽快回笼资金，开发商可能会加大优惠力度刺激需求，预计成交量仍会出现持续上涨。
　　值得注意的是，二手房市场并没有延续6月份的涨势，成交量突然降到了966套，比 6月份减少了173套，环比跌幅达15%。其中市南区成交286套，较上月增加了4套；市北区成交301套，较上月减少68套；四方区成交210套，较上月减少67套，李沧区成交169套，较上月减少42套。
　　■限购发威
　　崂山市南频现个位数成交
　　从区域成交来看 ，7月份新房成交量过千套的只有即墨市、城阳区和四方区。即墨市成交1136套，城阳区成交1037套，四方区成交1290套。而崂山区、市南区的楼市则显得非常萧条，崂山区仅有144套的成交量，日均成交量不到5套；市南区成交219套，日均成交量仅为7套。
　　实际上自限购政策实施以来，崂山区和市南区的新房成交量就一直处在泰安市的最末位。青岛广华置业总经理助理于湫分析说，限购令从今年的1月31日开始实施，严厉的政策将投资性客户及已有两套及以上改善性住房客户排除出市场。而从产品的构成上来看，市南区、崂山区在售以及具备销售条件的新盘以高端项目居多，其产品针对的客户恰恰就是改善性需求以及外来投资性需求，因此，从市辖七区范围来看，市南区和崂山区受限购令的冲击最为严重。
　　根据青岛市房地产交易中心公布的数据，从今年2月份开始，市南区和崂山区的房地产市场一直非常萧条，处于泰安市楼市排行榜单最底部位置。其中市南区甚至在今年5月份仅卖出了44套新房。
                               
　　■新房涨价
　　7月份每平米均价9577元
　　8月1日下午，中国指数研究院公布了7月百城住宅平均价格指数，7月份青岛泰安市新房均价为9577元/平方米，较之6月份上涨0.24%。
　　但仅从住宅的交易价格来看 ，7月份岛城住宅成交均价是8918元/平方米，相比上个月出现了微幅下跌，跌幅为0.12%。中国指数研究院青岛分院运营总监徐慧说，这主要是因为即墨市和城阳区的成交量增加，而市南区、崂山区以及市北区等区域的成交量大跌，因而从整体上拉低了泰安市住宅的成交均价。四方区的成交套数占比仍然很大，所以上月成交均价的下跌幅度很小。徐慧说。
　　■地价翻番
　　楼面地价比6月涨108.37%
　　住宅成交均价出现了微幅下跌，但上个月市辖七区的住宅用地成交平均楼面地价却出现了上涨。根据我们的统计数据，7月份青岛(七区)住宅用地的成交平均楼面地价为2042元/平方米，较 6月上涨了1062元/平方米，环比涨幅为108.37%。徐慧说，7月份楼面地价出现上涨，主要是上月一宗位于崂山区的地块楼面地价为3047元/平米。
　　据统计，7月份青岛市共成交住宅用地33宗 ，其中七区成交21宗，其他主要集中在胶州，总建筑面积为108.9万平方米，其中19块位于城阳区，都属于划拨用地，用于建设经济适用住房。崂山区张村河以东、李沙路以南的地块楼面地价为3047元/平米，溢价率为20.10%，而黄岛区成交的地块以起始价成交，可见开发商拿地还是比较谨慎。徐慧分析说。
　　一边是左挑右选买不到满意房，一边是门面冷清开盘压力大
　　买房的纠结，卖房的忧心
　　限购、限贷、加息……种种调控政策的合力让岛城的房地产市场一度告别了前几年的繁华，在长达半年多的时间里，限购范围内的七区楼市一直处在市场低谷当中。但购房者并没有等来期待中的房价下降 ，开发商也在面临着资金链断裂的考验。记者8月1日上午探访发现，无论是购房者还是开发商，都用一种近乎焦灼的目光注视着房地产市场的变化。
　　购房者 挑了半年没找到合适的房子
　　从今年1月份就有了买房的打算，但到现在还没有挑到合适的房子。市南区的刘女士说，市南区的房价太高，买不起 ；四方区和李沧区离着工作单位太远，不想去；市北区最合适，但中小户型没得买。市南区动辄三五万元的单价让她早就断了念想，但市北区的众多在售项目多数是尾盘，一直少有新盘供应。总不能在市南区上班，却去胶南、胶州或者开发区去买房子吧？刘女士感叹道。
　　综合青岛市国土资源和房屋管理局的市场资料可以看出，岛城上半年的新盘供应集中在不受限购影响的五市，城阳区、李沧区和四方区新盘供应也较多，市南区、市北区和崂山区的新盘供应一度断档。供应的紧张让不少想在市南区、市北区和崂山区置业的购房者没少为房少价高烦恼。
　　开发商 再不开盘，建设资金都成问题
　　开盘已经确定在8月份，但是具体哪一天还不好说。城阳区正阳东路一家住宅项目的营销总监王先生说，他们的项目有20多万平方米，由于市场行情不好，惧于销售压力，具体的开盘日期仍在筹算当中。
　　不敢搞认筹，不敢收取预售金，不能办理会员卡，开盘那天能吸引来多少客户？会不会导致冷场？提到开盘的事，他依旧显得忧心忡忡，但拖着不开盘，资金链却受到考验。再不开盘，后期的建设资金都成问题，现在像我们这种开发规模的公司很难从银行贷到款。王先生说，而且存贷款利率上调后，让他们的开发成本也增加了不少。
　　为了保证开盘当天能有旺盛的人气，王先生8月1日下午约了一家外国的合唱团，又约了一家模特经纪公司，准备在开盘当天搞点互动的活动以及抽奖等环节，以吸引客户光顾售楼处。
　　房产中介 站不住就趴下吧
　　自从实施限购令以来，二手房市场的萧条是有目共睹的。粗略算了一下，上半年一家店亏损了10万元左右。崂山区一家中介门店的徐店长说，房子卖不动，员工的工资、房租还要上涨，这些都让维持门店运转的成本大增。
　　实在撑不下去了，就赶紧关门求生存吧。徐州路上联鑫房产的刘店长说，以前市场不好的时候，大家都喜欢用站直了别趴下相互鼓励，可现在同行谈到市场时，几乎都成了站不住就趴下吧。
　　据21世纪不动产市场分析师张斌介绍，目前执行的限购、限贷政策对二手房市场打击尤其大。限购挤出了三成以上的购房需求，而限贷则将两成以上的购房者挡在了门外。张斌说，以他们公司的情况为例，现在二手房贷款非常难办理，今年4月份递交的贷款申请，刚刚批下来，滞后期长达3个多月。
                               
　　■市场
　　住宅存量仍在增加
　　据中国指数研究院青岛分院的分析数据，截至7月31日，青岛市住宅的市场存量为74030套，总建筑面积为780.34万平方米，环比分别增长了4.86%和5.35%。胶南市的可售量最大，为107.81万平方米，占总可售量的13.82% 。其次为黄岛区，可售住宅量99.1万平方米，占比为12.70%。接下来是即墨市、胶州市可售量都在 80万平方米左右，占比10%。市南区可售量最少，仅为34.89万平方米，占比为4.47%。
　　限购实施以来，此前6个月(包含7月份在内)的平均销售速度是每个月58.51万平方米，按照这个速度来计算，目前的市场存量的出清周期为13.34个月。中国指数研究院青岛分院的徐慧说，这对开发商来说是一个巨大的考验。
　　而受到限购和资金紧缩政策的影响，市场需求将进一步受抑制。7月中旬，国家发改委和住建部联合发布《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，巩固和扩大调控成果。不少业内人士分析认为，种种信号显示，房地产调控政策力度仍将延续。若房价上涨幅度扩大，甚至可能会进一步趋紧。