限购前房价逆市上扬 烟台楼市存过度开发之忧

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　　随着限购扩容名单遭遇难产，楼市调控再次陷入迷局。而无论新名单何时出炉，房价上涨较快的烟台，被列入的预期非常大。
　　经济导报记者近日调查发现，在限购前夜，烟台各县市的楼市不仅旺销，且价格呈逆市上涨之势。在高额利润刺激之下，甚至有开发商开始填海造地开发旅游地产项目，急功近利的心态昭然若揭。
　　与此同时，在一些县级市，很多投资者购入的房产正在成为鸡肋——自住面临着配套不全的尴尬，而出售又有价无市。
　　烟台市住建局则向导报记者解释称，参照周边沿海城市，烟台房价并不高。
　　逆市上扬
　　13日，烟台长岛县悦海假日项目现场，宏伟的海浪造型建筑群，矗立在旖旎的海岸线上。
　　据悉，该项目总建筑面积11万余平方米，以住宅为主，辅之以酒店式公寓。其5500元/平方米的均价，让导报记者大吃一惊。因为对于这个交通并不畅通的岛屿县来说，之前还从未出现过如此高的房价。
　　而这只是近期烟台房价逆市上扬的一个缩影。
　　同日下午 ，在距之不远的龙口市东海黄金海岸项目，又是另一番热闹景象：来自全国各地的看楼大巴车随处可见，售楼处里人满为患，大批看房团汇聚于此。
　　在一辆来自青岛的大巴车前，房产销售代理翟瑞正要带领客户去实地看房。他告诉导报记者，其代理销售龙口的海景房已近两年，由于青岛房价动辄2万元/平方米，加之当地限购产生了挤出效应，不少青岛人选择在龙口等房价较低的县级市投资置业。
　　龙口不限购，所以这里的海景房销售一直在升温。翟瑞说，两年前这里的房价还在2500元/平方米左右徘徊，如今3500元/平方米的房源都很难找了，不少一线海景房已经突破6000元/平方米。 与此同时，导报记者获悉，烟台市区的旅游地产也难抑上涨冲动。滨海路与通海路交接处的海景房项目檀珑湾，去年7月均价在4500元/平方米左右，今年以来已突破6000元/平方米。天马相城项目，均价7500元/平方米；万科海云台，均价8600元/平方米；银和怡海·天越湾项目，均价则高达1.5万元/平方米。
　　统计显示，在未实行限购的城市中，秦皇岛、烟台等的房价绝对值和涨幅均位居前列。本月1日中国指数研究院青岛分院发布的7月份百城价格指数报告称，烟台房价以上涨1.06%位居第12位。
　　对此，烟台金石房地产顾问有限公司总经理陈哲分析，烟台限购的呼声颇高，显然是有原因的。他同时表示，如果实施限购，对烟台楼市的杀伤力是非常大的，尤其是龙口、蓬莱以及长岛等地区严重依赖外销的项目。
　　近期有媒体报道称，住建部迟迟未公布二、三线城市的限购名单，被业界认为是一些地方政府变相抵制的结果，廊坊、秦皇岛此前即爆出约谈开发商限价的消息。一些地方政府为了实现年初承诺的房价调控目标，同时又不想被纳入限购名单，就通过限价来抵制杀伤力更大的限购。
　　对于烟台会否成为省内第二批出台限购令的城市，烟台市住建局相关人士表示，周边的威海、日照等城市，居民人均收入不及烟台，但房价却与烟台相差无几。从某种意义上讲，烟台的房价与这些城市相比并不高。
　　而在烟台置地前景房产咨询公司市场总监林敬皓看来，位于山东半岛蓝色经济区、环渤海战略重要位置的烟台，正面临快速发展的机遇。加之十二五规划和各区的发展规划，以及一线开发商进驻带来的影响，建筑成本、营销成本、银行利率不断提高，这些因素都将使烟台房价继续上涨。
                               
　　开发过热隐忧
　　在龙口北部沿海绵延数公里的海岸线上，导报记者走访发现，这里竟集中了数十个地产项目。
　　而在夜晚，这些钢铁森林里只有灯光点点，常住人口甚少，几成一座鬼城，开发过热的苗头已然闪现。
　　但这些，似乎并不影响开发的热度和飙涨的房价。
　　碧海苑小区是龙口沿海较早开发的一个成熟项目，其濒临当地知名的龙口港栾码头。导报记者在这里看到，原本该小区北面沿街的商品房为一线海景房，但如今新的开发商通过填海造地，又开发了一个叫金域蓝湾的项目。
　　导报记者调查获悉，填海造地的成本在每亩20万元左右，而该地产项目不仅叫价在每平方米4000元开外，且大多是高层建筑，开发商获得的利润显然极为巨大。
　　沿海城市的海景房多为投资性住房。而二、三线城市因为没有限购，房价被投资性住房需求推高，便表现出一定的热度。房地产研究专家、导报特约评论员郭松海指出，当前沿海城市的房地产存在过度开发的情况，房价上涨过快。海景房热持续升温，甚至开发人造岛房产，这在很大程度上推高了房价，因此，在开发速度和规模上，都需要抑制。
　　导报记者发现，尽管此前有形之手在楼市诸多环节全面发力，但高房价仍难降服。一份针对50个未限购城市楼市的调查报告显示，这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，逾七成城市更是出现小幅上涨。与此同时，开发商纷纷加快在二、三线城市圈地，部分地区房价涨幅存在透支风险。
　　曾代理销售过龙口海景房的王斌，对此有着深刻的认识。刚刚转投装修行业的他告诉导报记者，这些海景房的价格一直在涨，当地开发商的营销策略确实很有一套，尤其善于制造紧俏、热销的氛围。同时，为了刺激各地代理公司多卖房，很多开发商给代理公司的提成很高，有的甚至接近总房款的10%。
　　而之所以跳出这一行业，缘于他对未来楼市的担忧。他认为，当地房价在短时间内迅速起飞，可能透支了未来的上涨空间，因此很可能重蹈热点城市的覆辙。
　　即便存在各种隐忧，但有专家指出，素有价格洼地、价值高地之称的烟台，无疑是山东省最具投资价值的城市之一。而一旦被限购，烟台各地海景房热潮将如何演变，还需拭目以待。