青岛房地产商：成交主流是刚需 降价才是硬道理

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　　一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。这是3月14日国务院总理温家宝答中外记者提问时的答案。面对中央政府明确表达不放松楼市调控的态度，之前甚嚣尘上的各种议论终于尘埃落定。
　　面对政策调控不放松的大背景，青岛楼市将会如何发展？购房者是否到了可以出手购买的时机？记者采访了几位岛城房地产人士。
　　房价将持平向下
　　国家不放松调控政策的基调已经基本确定，开发商应当认清这一现实，主动适应市场变化，采取以价换量的做法，只有这样才能成为最后的赢家，太平洋房屋山东区域总经理林宪周如此分析下一步楼市的变化。
　　在林宪周看来，经过去年一年的调控，今年的房价将继续持平往下，但下行的幅度会越来越小。从目前来看，一手盘已经开始大胆行动起来，二手房还在扭扭捏捏不肯落，但是现实情况就是只有降价才能有成交。
　　在现在的市场形势下，主动降价的企业才能成为真正的赢家，如龙湖地产，去年主动打起降价大旗，取得了非常好的业绩，而有一些企业，拖到今年没办法，才开始降价，他们虽然也取得了一定的成交，但是，相对主动降价的企业，被动降价的已经丧失了市场先机。林宪周认为，从价格来看，未来下行的幅度会越来越小，排除一些已经降价了的项目，目前的房价还有10%的下降空间，但是再大的幅度就很有限了。
　　而从年后市场看，成交较好的楼盘，基本上都采用了降价促销的手段。房价降了的就能卖，不降的就卖不动，林宪周告诉记者。
　　今年将是刚需购买年
　　从中央政府差异化信贷政策，以及市场成交主力来看，2012年注定是一个刚需的购买年。
　　青岛思源兴业房地产经纪有限公司市场总监单良告诉记者，从他们公司代理的项目来看，目前两类刚需楼盘比较受购房者欢迎。一类是价格有所调整的近郊楼盘，如李沧、城阳的一些项目，虽然位置相对偏远，但由于价格便宜，性价比较高，如中南世纪城、卓越蔚蓝群岛；一类是位于市中心位置的楼盘，如万科城、远洋风景，这些楼盘虽然价格变化不大，但是由于处于市区位置，且同区域竞争不激烈，属于稀缺资源，性价比相对较高。这两类楼盘都是刚需产品，年前一个周能卖出一两套，现在一天也不止卖一两套。
　　从2月的市场成交来看，刚需房源几乎成为了支撑2月楼市的 主力军。根据统计，2012年2月，单价在6000元/平方米以下的新建住宅共成交3527套，占住宅总成交量的68%；不仅如此，2月份，售价在6000-8000元/平方米的市区经济型新房共成交939套，比1月份的成交量暴涨了198%；同时，60-90平方米的小户型是其中最热销户型，2月的总成交量达到了3058套，占泰安市2月住宅总成交量的59%。
　　从去年一月份到现在，市场已经积攒了一批观望的刚需客户，2012年，谁能抓住这批客户，谁就是赢家。岛城地产界人士张百忍认为。
　　下半年市场不会更坏
　　今年的市场供应量依然非常大，除了商品房供应外，保障性住房也将大量上市。林宪周分析认为，2012年保障性住房的数量将达到最高。单良则认为，现在整个房地产市场正处于转型阶段，未来楼市的供应结构必将发生变化。
　　虽然整体调控政策没有变化，但是今年肯定会有些微调。单良认为，下一步楼市调控，更多的将会是采取房地产税等税收方面的长效措施；对购房者来说，下半年不仅市场选择增多，价格进入下行通道，而且在政府首保刚需等差异化信贷政策的调整下，未来出现优惠利率的可能性较大。
　　年后的楼市已经有所变化，开始出现价跌量增的现象，如果这种局面在继续持续一两个月，估计将来市场会有一定的反转。单良认为，从目前的成交来看，现在部分项目的部分房价已经被部分刚需一族所认可，所以，他们已经开始出手买房。而随着房价的逐渐回落，越来越多的刚需人群将迈入购房行列。
　　大蒜价格记者 鞠培霞
　　[声音]
　　调控该紧还是松
　　全国人大代表胡葆森：房地产市场一刀切的调控政策不利于全国区域经济的协调发展。由于区域发展不平衡，建议根据区域实行差别化的限购政策。
　　全国政协委员李稻葵：如果说去年2月份以来的各种限购令是房地产市场的退烧药的话，保障房的制度建设恐怕是目前房地产问题的解毒剂。
　　中国房地产业协会研究中心总监回建强：总理的讲话传递了明确的信号：调控政策不会退出，目前不会放松。而且现在房价还远远没有回到合理价位，调控政策还有可能从紧。因此股市房地产板块也过度反映了对政策利空的预期。
　　跌幅该有多少
　　全国政协委员黄文仔：今年房地产的调控将会继续，房价有望下降15%，2012年上半年将会是买房好时机。
　　全国政协委员王健林：2011年全国是5400元/平方米的均价，一说搞调控，各大银行都恢复了基准利率，甚至还有上浮，即使全国房价平均降20%，也就是每套房降10.7万元，但恢复了基准利率，你贷十年，利差上浮把房价下降的好处都拿走了，老百姓拿不到真正的好处，所以我提出来，对首次置业实现七折利率。
　　地产品牌营销专家陈真诚：按照温家宝总理所说的 合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，目前房价至少需跌回2006年前后水平才行，房价下降50%也许还不行还不够，一些地区的一些房子的房价或甚至要下跌70%或更多才行。能否做到，目前来看还是未知数……　　想爆料？请登录《大蒜最新价格》（www.dasuanwang.com）、www.dasuan5.com热线[/url]，或[url=http://www.dasuan5.com/]中国大蒜网官方微博（@大蒜价格网）东平房产网线索。