青岛住宅迎来超高时代 楼房长高引来诸多疑问

有么拉么

   



　　16米、28米、60米、120米、198米、239.5米、327米……不知不觉中人们开始越住越高，高层住宅也从当年的小众楼盘变为当今刚需置业乃至高端项目的主流产品。随着青岛的城市高度在不断的被刷新，超高层楼盘开始走入大家的视野，购房者也不得不开始面对住在“高端”的全新生活。

　　岛城住宅迎来超高时代

　　如今，高楼似乎成了城市的代名词，一栋栋地标性的高层建筑也成为青岛的新名片。一个城市有没有高楼，有多少高楼？这似乎也成为城市繁荣程度的风向标。据不完全统计，目前青岛已经建成投入使用的高层建筑共有2300栋左右，其中住宅类高层占到了近九成。

　　在旧城改造步伐加快的背景下，高层住宅已经成为一种目前各大楼盘中的主流产品，特别是针对刚需购房者的项目也有越建越高的趋势。如今，100米以上、超30层，甚至50层的住宅项目已经开始呈现集中爆发趋势，特别是在土地资源相对更为稀缺的市中心沿海一线，高层住宅的集群效应将更为突出，超高层的高端住宅楼盘更是尤为瞩目。

　　记者日前调查了解到，目前在建的项目中就有十余个超高层的住宅楼，如中铁青岛中心、华润中心·悦府、李沧万达广场、鲁商首府、万邦中心、燕归堂、开泰锦城等项目均超过百米，而日前市规划局公布的市南区原市统计局的绿城地块将建的两栋超高层住宅楼，更是将把青岛最高住宅的高度直接拔高到300米以上。

　　其实，早在几年前，东海路9号、万丽海景等沿海高端楼盘已经进入“超高时代”，如今超高层住宅楼盘在不断刷新着人居高度的同时，正逐渐向市区内的楼市热点板块不断蔓延。

　　借助综合体展现高姿态

　　“超高层给业主带来的视野优越性是无可厚非的，由此带来的视觉、心理的震撼也是吸引业主购买超高层的重要原因之一。”有业内人士分析，“实际上，超高层‘高’的不仅仅是高度，由于拥有更低的建筑密度，因此可以得到更大的楼间距并实现景观利用率最大化。”

　　对于开发商来说，虽然开发超高层建筑成本更高、难度更大，但这是企业品质和技术成熟的体现，所以实力房企纷纷规划超高层建筑项目，其超高层的住宅也大多作为综合体的组成部分所呈现。如华润中心将以万象城（超大型一站式商业，娱乐，运动，休闲中心）为核心，包含五星级酒店、服务式公寓、5A级写字楼，以及高层和超高层的观海豪宅等多业态都市综合体；青岛李沧万达广场建成后，将全方位满足群众衣、食、住、用、行等各方面的生活需求，在为人们提供“一站式”的消费便利的同时，也将大大提升青岛李沧区城市及商业地位；刚刷新岛城第一高楼纪录的香港路绿城项目也由一栋超高层综合塔楼 （74层）、两栋超高层住宅塔楼及商业裙楼组成。

　　值得注意的是，超高层住宅必须考虑到消防、用水、电梯、抗震以及阳台防风等问题。“每一幢超高层住宅都是独特的，要经过反复的论证和层层的审批才能拔地而起。”鲁商中心有关负责人告诉记者，超高层住宅现在基本都实现了电梯和用水的分区，在户型设计上既要考虑防风问题，还要尽量设置舒适阳台，而在消防和抗震上的要求更是严苛。

　　超高层也走“亲民”路线

　　各大城市的地标性建筑，在丰富了市民视觉想象、带动城市综合发展的同时，也因为建造成本决定了其高售价，而且建造超高层住宅的成本本身就会高于普通高层住宅。“出于抗震的需要，高层超高层建筑一般全部需要使用钢结构，建造成本是一般的砖混结构或框架结构的好几倍。仅钢材这一项开支，30层以上的超高层建筑又比普通住宅每平方米多投入200多元。”据有关人士透露，住宅的高度提升之外，增加的成本除了钢筋水泥等材料，还有设置避难层、增加电梯以及在供水系统和安防系统等方面提高标准所产生的成本。

　　昂贵的建设成本和运营成本，必然导致超高层住宅的售价要高于同类楼盘，无数人不得不对超高层住宅发出“高处不胜寒”的感叹。但记者发现，目前在售的纯住宅类超高层并非像以往高层住宅“越高越贵”，如去年火爆开盘的鲁信含章花园在销售时22层以上的价格会越高越便宜，正在热销的燕归堂则是打出“无层差销售”的口号，开泰锦城更是以9980元/平方米的“低身价”走亲民路线……可见，如今的高层住宅已经呈现出多元化，前几年普通住宅的高层也就是23层，30层以上纯住宅楼盘开始不断涌现，沿海一线的高端楼盘更是在不断地拔高我们的城市。超高层住宅已经不再是住宅中的“奢侈品”，更多的纯住宅类超高层或将成为刚需购房的主流。

　　一问超高

　　上班高峰能否避开上下难

　　高层住宅从被动接受到主动认可，其中必然有一个过程。毋庸置疑高层会越来越多，而且会逐渐取代多层，城市的高楼会越盖越高。住在高层，电梯自然成为业主的“交通工具”，一旦电梯出现故障就会影响到一栋楼全体业主的出行。

　　沿海一线的高端楼盘自然更注重电梯的设计，像香港路上的万丽海景、鲁商首府、东海路9号等高端项目都是直接电梯入户，能最大程度地保证业主的安全和私密。据记者了解，高端项目都会为业主办理一张识别卡，每次搭乘电梯的时候，业主进电梯后需要先刷卡才能启动电梯，然后按下自己所住楼层的层楼，并由电梯将业主送到所住楼层。这样一来，不仅外来人无法进入电梯，就是业主本人也无法随意到达其他住户居住的楼层。

　　但对于多数普通高层住宅来说，有的项目为提高楼盘的品质也会配有刷卡电梯，但与高端楼盘不同的是不能直接入户。而且高层住宅的电梯也没有像写字楼那样进行高低区分，每天上下班高峰时等电梯就是对人耐性的一大考验，而且要留下足够的上下楼时间。不过如今的超高层住宅里的电梯速度并不慢，鲁信置业的负责人说，如果中间不停的话，一分钟可以从负二层直接到30层顶楼，而且青岛的高层、超高住宅多数都是板楼两梯四户的设计，因此不会像北京那些塔楼的业主有等电梯难的问题。

　　二问超高

　　二次供水是否会压力不足

　　虽然电梯在超高的住宅楼中没能实现高低之分，但是用水的高低区分在一些超高层住宅里已经实现。一般来说，高层建筑都需要将市公共用水通过所在小区的二次供水设备加压之后再供给业主，因此对于30层以上的超高层住宅来说，对于供水就提出了更高的要求。

　　据记者了解，目前，我市高层住宅二次供水以两种方式为主。一是水箱+水泵联合供水。这种方式相对落后，多用于一些早期建成的老小区。它的缺点是需要专业人员定期清理水池和进行消毒，时间久了容易存在水质安全方面的问题。第二种方式是近年来普遍采用的利用一种无负压增压设备进行供水，也就是所谓的“管网叠压供水时代”。这种方式具有高效节能，环保无二次污染，易维修等优点，但对高层附近的道路市政管网有要求。无负压增压设备要求接入的管网口径小、水压低，否则就会影响周围其他地区的用水，所以不是所有高层都可以使用无负压增压设备。目前青岛市自来水管网条件及各项技术应该说是比较成熟的，二次供水的水质质量应无太大问题，高层及超高层住宅业主完全可以放心。据沿海一线已交付的超高层业主反映，入住后尚未遇到水压不足的情况。

　　三问超高

　　公摊面积是否也在20%以内

　　将建筑拔高是消化容积率，降低建筑密度的主要操作手法之一，但随着高度的增加对房屋建筑也就提出了更高要求的同时，也无形中增加了购房的隐形成本。

　　记者了解到，据此前我国的建筑规范，强制要求设置避难层的只包括酒店、写字楼等公共建筑，而对于住宅只是建议设置并未强制执行。但沿海一线的高端超高层住宅也都设有避难层，避难层有加压装置，避免烟雾进入，此外还有独立的照明系统和消防栓。据东海路9号的销售人员介绍，为了保证避难层的实际使用效果，避难层平时很少对外开放。避难层固然会给业主安全感，但建筑公摊也必然会加大，因此超高层住宅的公摊很难像普通高层住宅控制在20%以内。

　　此外，对超高层住宅的高层区域封阳台或者设计内置阳台是很多开发商惯用的做法。香港路沿线的超高层项目由于临海，楼盘都设置抗风玻璃幕墙，其他超高的普通住宅也很少有阳台的设计，“内置阳台不但保证了外立面的整体统一，由于高层建筑间风都会很大，因此更符合抗风安全的要求。”业内人士同时指出，这样导致的直接结果是同样的户型要比半封闭阳台的户型多出几个平方米增加了买房的成本。

　　●名词解读

　　超高层住宅

　　超高层住宅，在新《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3－2002）里规定：10层及10层以上或高度超过28米的钢筋混凝土结构称为高层建筑结构。当建筑高度超过100米时，称为超高层建筑，超高层住宅多为30层以上。

　　本版撰稿 蒋 婴本版摄影 王建亮
       
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