济南楼市稳降至“7字头” 专家称正回归合理水平

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　　近期，各大机构相继公布了4月份济南房地产市场月报。从相关统计数据可以看出：刚需在低价和优惠刺激下需求大量释放，市场氛围活跃，各开发商也在此形势下努力抓住传统热销期，开盘或加推项目进一步增加，市场整体表现为“量涨价平”。从1-5月市场整体成交均价走势来看，济南市场成交价格已稳降至7字开头价格段，而在这一价格区间内的市场竞争也开始日益升温。

　　4月市场“量涨价平”

　　在传统热销期中，各开发商抓住前一段时间积累的较好的市场氛围，积极作为，在开盘或加推项目上比3月份进一步增加，新增供应量环比上涨11%。据中原地产统计数据，4月份济南住宅市场新增供应量18.42万平米，2023套房源；并且，在万象新天、路劲·御景城、凯旋新城、外海·花园等几个开盘成交量较大的项目带动下，整体市场开盘成交率达到50%。

　　4月济南商品住宅成交总量为3108套，环比增长19%，成交金额26.60亿元，环比增长14%。针对市场在4月份的活跃表现，评论人士认为：“此轮成交量的上涨得益于开发商较为准确的把握住了刚需，开盘项目多为中小户型、低总价产品。这类高性价比的项目也深得刚需青睐，找到了合适的房子，有需求刚性的置业者自然会积极主动出手。”

　　而在成交价格方面，据山东中原数据库数据：4月商品住宅成交均价为7792元/平方米（此价格为剔除精装修标准后的简装修价格）环比增长0.2%。业内人士表示：目前的成交量增长还是开发商“降价走量”的结果，增长趋势还比较脆弱，市场将进入“降价走量”的深层发展阶段。

　　市场重筑价格体系

　　在调控政策作用下，济南房地产市场价格体系已经从8字开头正式降至7字开头价格段。业内资深人士分析称：“价格体系的确立得由供需双方共同完成。简单说就是，开发商给出的市场总体平均价格能够与置业需求者的内心价格预期达成基本一致。这样，在一段时间内就会形成一个相对稳定的价格体系。”

　　针对济南房地产市场，专家认为，此轮房价的下降既有原有房源的降价促销，也包含新开项目的低价入市，这说明目前的价格体系已经被开发企业所认同接受。另外，在此价格体系下，住房成交量也展开了稳步增长的态势，这表明房价也在逐步接近消费者的心理价格预期。“当然，房价还会在各方博弈中继续出现波动，但总体上看来，房价正在逐步回归合理水平。”该专家说道。

　　新近置业“出城”趋势明显

　　在片区概念的宣传引导下，新近成交的商品住宅中，置业者“出城”趋势愈发明显。据世联怡高统计数据显示，4月份西部在刚需盘的带动下，成交量居各区域之首，共成交1228套，占总成交的43%。东部位居第二位，共成交913 套，占总成交的 32%。东部原有高价楼盘伴随着陆续加入降价行列，楼盘走量迅速，提升区域整体成交量。北部成交位居第三位，共成交 465 套，占总成交的16%。南部成交位居第四位，共成交172套，占总成交的6%。相比之下，中部成交最少，仅成交88 套，仅占总成交的3%。

　　有专家表示：“济南城市规划新区域会成为以后发展的着力点。但在置业选择时，也要考虑好城市相关配套实施状况，主城区相比之下工作、生活等配套设施更加完善。因此，置业者还需要综合考虑，理性选择。”

　　陈英男