网友推算房价应3808元/㎡ 业内:降4成风险可控

有么拉么

　　3月14日，国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议闭幕后的记者会上谈到房地产调控时曾提到：合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。15日，立即有热心网友据此推算出青岛的合理房价：3808.93元/平方米。但不少开发商在听说这个数据后哑然失笑，称这个价格连拿地都不够用。那么，青岛的合理房价到底是多少？房价还有没有下降的空间？普通商品房开发成本又是多少？对此，记者进行了深入采访。
　　网友织围脖：
　　3808.93元就是合理房价
　　温总理针对合理房价的说法，再次引发了市民对房价调控的关注，不少热心的网友也在微博上计算起了青岛当地的合理房价。记者采访得知，整个计算过程并不麻烦，就是扣着温总理提出的两条标准，即房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配，并结合国际通行的合理房价标准来算的。
　　以青岛为例，根据青岛市统计局国民经济综合统计处，全年城市居民人均可支配收入为28567元，以一个两口之家为例，家庭年可支配收入为57134元。按照国际通行的惯例，合理房价是家庭年收入的4～6倍，按上限计算，上述两口之家6年家庭可支配收入为342804。以90平方米为基准(90平方米是小户型与大户型的分界线)，青岛合理房价约为3808.93元/平方米。
　　据青岛市统计局统计，岛城去年前11个月市区新建住房成交均价为8695元/平方米，是网友测算合理房价的2.28倍。
　　开发商回应：
　　就这个价，连买地都不够
　　网友测算出的合理房价数据出炉后，立刻引发热议。网友辑文馆称，3808.93元/平方米的这一测算价格，开发商连地都拿不到。
　　随着近几年房价大幅攀升，房地产开发被多数人视为暴利行业。市北区中央商务区一家新盘项目的陈经理告诉记者，但同时随着城市土地资源日益稀缺，开发商拿地的成本呈逐年递增趋势。以青岛市2010年以来土地市场拍卖成交情况为例，2010年7月30日举行的土地拍卖会共成交三幅地块：市北区敦化路以南、连云港路以东地块的成交价为3530元/平方米，四方区清江路159号地块以5730元/平方米的价格竞得，四方区哈尔滨路52号地块的成交价为7200元/平方米。
　　商品房利润：
　　抽取两样本，咱来算算账
　　商品房的开发成本无非是拿地成本、建筑安装成本、税费成本、营销成本、配套成本这5大块。楼市分析人士张百忍说。青岛世联怡高公司总经理陈耀华及多名业内人士均表示，拿地成本占了总开发成本的大头。
　　张百忍举了两个在售项目为例。其一是位于山东路的中海紫御观邸项目，2007年，该楼面地价的成交价为8330元/平方米，目前在售均价在2万元到2.5万元之间。该项目是高层，建筑安装成本(以下简称建安成本)在2000元/平方米以上；税费、营销和配套成本加起来在3000元以上，项目内部装修标准为3500元。据此来算，该项目的开发成本不会低于1.7万元/平方米。如果按照这个成本价，以开发商利润为10%到20%来算，该项目的合理价格为18700元到20400元之间。
　　另一个是李沧区中海国际社区项目，去年11月份以3690元/平方米的价格竞得，目前销售均价约为9000元/平方米。其高层住宅项目为毛坯房，建安成本、税费、营销成本和配套成本均按照2000元/平方米来算，普通高层住宅的开发成本不会低于7600元/平方米。按照这个成本价，仍按照开发商利润为10%到20%来算，该项目合理价格为8360元到9120元之间。
　　而上述两个项目，若开发为多层住宅，在其他成本不变的前提下，建安成本降低600元左右，合理价格应相应下调600元左右。
　　按照一般开发周期，目前在售项目多数为2009年前后拿到的地。四方区2009年前后土地的均价在4000元左右，如果开发高层住宅，其成本价在8000元左右。但据业内人士分析，由于市内四区的楼面地价及成交价相差悬殊，不同区域的项目，其开发成本必然差异很大。记者了解到，岛城尽管公布了去年前11个月市区新建住房成交均价，却始终没公布泰安市土地平均成交价格，也就无法估算泰安市平均合理房价。
　　调控预测：
　　降四成风险可控是暗示？
　　那么，房价到底要降多少才算合理？对此，业内人士和消费者各有期许。
　　不少专家认为，房价如果下降20%到30%，就算是到了敏感区域。楼市分析人士张百忍说，因为目前多数按揭贷款的购房者首付比例一般是30% ，一旦房价降幅临近或达到30%，肯定会因为购房者拒绝还贷而引发信贷危机。
　　房价大跌，受影响最大的就是银行业。但也有多位业内人士分析认为，去年时，时任银监会主席的刘明康曾在多个场合反复强调：银行业可承受房价下跌四成，风险总体可控。这算不算一种暗示？一位业内人士说。
　　个人觉得，房价如果降到了成本价，就可以出手。购房者张先生说，他刚刚在中海国际社区买了套套二房，价格为8200元/平方米。我有一个从事房地产业的朋友给我算过，这个价格已经接近于项目的成本价了。张先生说。
　　记者注意到，两会期间，全国政协委员、大连万达集团董事长王健林曾对媒体表示，2010年房地产上市企业的综合年报显示加权平均毛利率不到25%，净利率大概为10% ，万科这么优秀的企业利润率也只有百分之九点多。京沪等一线城市的平均房价已经平均下降了约10%，今年一个合理回归幅度大概就是10%到20%左右。王健林说。
　　内幕起底：
　　开发商抠成本，爱从配套下手
　　在楼面地价已定的前提下，为了尽可能地节省成本，增大利润空间，开发商会采取哪些方式？
　　在拿地前，开发商会综合分析未来的市场情况，包括分析地块周边的配套、人气、升值潜力等综合因素，力求准确地估算可以接受的楼面地价。市北区一家开发企业的赵经理说，但在竞得土地后，地价成本已经确定，所以要节省开发成本，开发商必然会在建安、配套、营销等方面下工夫。
　　以配套方面为例，如果地块周边的水、电、暖配套已经非常成熟，这部分的配套费用是可以省下的；而车位配套方面，开发商会尽可能地多建地上车位，少建地下车位。地上车位的建设成本大约在200元/平方米，而地下车位的建设成本为3000元/平方米。赵经理说，尤其是高层地下车库，需要下挖、使用钢筋、做防水防护措施等，再考虑上地下车库的进出通道设计，地上车位一般做到8.8平方米/个就可以，但地下车位由于考虑到公摊面积等因素约为25平方米/个。粗略算来，一个车位从地下挪到地上，就可以省下73240元。
　　另外，随着高层住宅越来越多，电梯配套的花费也是一笔不小的支出。有些开发商为了降低成本，往往会选择配置低的电梯，一些电梯甚至连基本的配置都没有，如外呼系统、电梯的到站钟声。此外，多建商铺也可增加开发商的利润。比如临街的商铺，以两层的临街商铺为例，建设成本在2000元/平方米到3000元/平方米，但售价却可是住宅的几倍甚至十几倍。赵经理说。 文/
　　又黄了
　　李沧原地毯厂地块仨
　　月内两度流拍
　　半岛都市报3月15日讯(记者 王爱科 实习生 尹晓君) 虽然已把竞买保证金由原来的8026万元降到了5350万元，但位于李沧区重庆中路399的原地毯厂地块再次流拍！记者15日采访了解到，由于无人参与竞拍，这已是该地块年内的第二次流拍了。
　　位于李沧区重庆中路399号的这块地块原定在3月15日上午进行拍卖。但15日上午10时，记者赶到青岛市公共资源交易大厅时，发现土地拍卖现场并没有人。土地拍卖会取消了。一名工作人员一语道破冷清原由。
　　记者同时获悉，这已经是该地块年内第二次遭遇流拍的尴尬境地。早在1月11日，该地块就曾经出现过一次因为竞拍人不足而流拍。根据要求，只要有两家竞拍人即可满足拍卖条件。市南区一家地产营销机构的刘经理说，地块再次流拍说明报名竞拍的公司没有达到两家。
　　记者注意到，该地块为保障性住房配建用地 ，土地面积17486.8平方米，规划建筑面积78690平方米，拍卖起始价3400元/平方米。其中，限价商品住房占4371.8平方米，规划建筑面积为19673平方米。按照每套限价房户型面积85平方米来算，共将配建230余套限价房。
　　重庆中路399号地块为李沧原地毯厂旧厂房，毗邻地铁商圈，配套方面也有优势，但就是起拍价偏高。刘经理说，目前李沧区新建商品住房的销售情况非常不乐观，存量房源也过高，不少在售的现盘项目都在降价销售，像是地块北侧的芳馨园项目去年年底曾推出了起价5880元/平方米、均价6300元/平方米的低价房源，但销售情况依旧不乐观；李沧区的春和景明、中南世纪城等多家项目的起价都在7000元/平方米左右。
　　全国两会期间，中央再次表态楼市调控不会放松，谁敢在这样的市场行情下拿地？刘经理说，现在不仅是购房者看跌楼市，就是开发商也开始看跌楼市，轻易不敢腾挪出资金来拿地。记者 王爱科 实习生 尹晓君　　想爆料？请登录《大蒜最新价格》（www.dasuanwang.com）、www.dasuan5.com热线[/url]，或[url=http://www.dasuan5.com/]中国大蒜网官方微博（@大蒜价格网）东平房产网线索。