青岛买房全攻略：市南下跌2000 市北下跌1500

有么拉么

    　　山东路地王降价挺狠啊

　　降价潮终于波及到了青岛市南市北的高档楼盘区域。4月17日，位于山东路的地王项目正式宣布降价，每套房子降价100万，单价的降幅约为20%。该项目去年7月份开盘后，一直定位高端，拒绝降价。过去半年的时间，该楼盘成交量仅为15套，终于撕开了房价的裂口。记者了解到，从去年4月到现在，一年的时间，市南区房价已经从1.9万/平方米降到了1.7万/平方米，市北区房价也跌了1500元/平方米。李沧区楼盘更是彻底进入9折时代。

　　同时，记者从中国房地产指数研究院青岛分院了解到，一季度青岛住宅供应40.85万平方米，达到2009年以来的最低水平，环比下跌81.99%，规划建筑面积为93.75万平方米，环比下跌73.87%。3月份受到成交区域的影响，楼面地价出现下降。成交平均楼面地价为716元/平方米，较上月的2242元/平方米下降1526元，环比下跌68.06%。

　　3月份青岛住宅用地溢价率为1.42%，1、2月份溢价率均为0，一季度溢价率均较低，说明新的一年开发商拿地仍然比较谨慎。一季度青岛市共成交住宅10786套，成交面积100.68万平方米，同比分别下降45.49% 、46.63%。较去年四季度环比分别下跌55.99%、56.86%，创三年来新低。

　　3月份青岛共成交住宅 3449套，成交面积33.89万平方米，同比分别下降38.65%、35.37%；环比较2月份分别下降33.57%、27.89%。成交低迷主要是因为整体市场低迷，开盘数量较少，推出优惠项目远离市区，并不能引起较大成交。

　　“中海地产青岛公司成立5周年，中海紫御观邸限时推出100套精装大宅，每套平均直降百万元……”4月17日上午，在市南区工作的李先生收到了山东路中海项目降价的广告。降价之前，中海紫御观邸在售住宅面积215～305平方米，起价18100元/平方米，精装标准3500元/平方米；公寓在售面积50～100平方米不等，起价19000元/平方米，精装标准2500元/平方米。

　　“上个月的时候，我去过这个楼盘的售楼现场。现场看房子的人还不少，但总价太高了，都是大户型，动辄就要400多万。本来我是考虑改善住房的，这个楼盘位置不错，定位高端，就是面积太大，150平方米还可以接受。当时还没有降价，单价大部分得1.9万元，你就可以算出总价多少了。”李先生说道。

　　记者了解到，该地块于2007年9月5日正式拍卖。地块占地面积64.8亩，规划建筑面积约19.4万平方米，土地出让金16.1826亿元。规划建设住宅、商业金融设施，规划写字楼6万平方米，商业设施2万平方米，其他建筑为住宅。当时的成交价达到了8330元/平方米，成为山东路地王。去年7月份，楼盘拿到了预售许可证，采取了低价开盘的策略，起价不足2万/平方米。

　　从单价看，该项目的特价房价格跌幅超过了20%。在山东路区域楼市中，这也是最大的降幅。

　　开发商半年才卖了这么点

　　实际上，去年7月份开盘以后，山东路地王项目的销售一直不温不火。在开盘当月，项目销售了20套新房，接下来的两个月销售维持在几十套左右。相比之下，2010年的时候，中海在四方区新都心的项目则异常火热，几乎成为日光盘，房价也涨了上去。两个项目的销售差距如此大，中间便是限购和房贷收紧等调控政策。

　　根据市房地产交易中心的数据，从去年11月份到现在，大约半年的时间，山东路项目的成交量仅有15套，今年2月份更是挂零。

　　“山东路地王的销售不畅和定位有关系，限购影响最大的就是这样的楼盘。这个项目和中央商务区很近，区域内的供应量已经很大，光地王就有好几百套房子，都是高端房源，普通购房者根本没有实力购买。此次降幅很大，100套房子应该能很快销售出去。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周介绍说。

　　从去年年初到现在，青岛各个区域的地王都很低调。工人疗养院和华润项目还没有开盘，市北区镇江路地王也在建设中，迟迟不开盘。“山东路地王，拿地时间太长了，赶上了低谷期，没办法。其他地王项目今年也得上市，否则就涉嫌囤地了。上市后的效果，不容乐观。”林宪周说道。

　　只一年市南房价跌了这么多

　　虽然市南区新房供应量仅有2907套，但成交更为低迷，今年才卖了188套，楼盘的销售压力丝毫未减少。3月份的时候，市南区的鲁商首府就开始搞降价优惠了。每平方米便宜2000元 。另外，交纳20万元认筹金后还可优惠1000元 ，算下来每平方米可优惠3000元。

　　根据青岛房价网的统计数据，去年4月份，市南区房价均价为1.9万/平方米，如今价格跌到了 1.7万/平方米。自从限购实施后，青岛高端楼盘的成交跌入低谷。根据青岛网上房地产历史数据显示，2010年万元以上售价房源共卖出14208套，其中“金九银十”两个月间就成交近6000套均价在万元以上住宅；2011年这一数字大幅缩水，全年成交8846套万元房，“金九银十”成交量不足2000套，同比下跌六成多。2012成交量更是少得可怜，万元房仅仅成交了1000多套。

　　燕儿岛路附近的一处高档楼盘，自从去年11月份推出二期房源以来，6个月的时间，成交量仅为14套。“现在市南区二手房价格跌得更厉害。成熟的配套小区，价格也是跌的，绍兴路的房子降到了 1.2万/平方米，房东着急卖的话，单价万元就能成交。”科威国际不动产总经理孙杰向记者介绍说。

　　市北房价跌得也不算少

　　市区最先降价的是李沧区，从中南世纪城的9折优惠，到阳光香蜜湖的均价跌至6700元，芳馨苑起价不足6000元/平方米。总体看，李沧区新房市场的降价幅度要高于二手房。

　　在市北区，鼎都小区的价格已经从一年前的1.5万跌到现在的1.25万/平方米。在中央商务区，新房价格已经跌到了1.1万/平方米，还是小户型房源。据青岛房价网的数据，从去年4月份到今年4月份，市北区房价跌了1500元/平方米。

　　另外，在郊区，别墅项目竞争压力也很大。“2012年的青岛楼市，是一个别墅楼盘供应爆发的时节。即墨温泉板块、城阳王沙路板块、城阳白沙湾板块、胶州少海板块、西海岸板块、崂山沙子口板块、李村天水路板块。此七大板块，若按使用功能划分，则温泉为度假，沙子口和天水路为自住。而少海和西海岸相对市区客户为度假。这些区域今年都会有别墅项目推出。在楼市调控下，别墅项目的应对措施值得期待。”业内专家张百忍介绍说。

　　祥泰正阳东郡于4月15日开盘，推出22号楼和27号楼共计260套房源，户型面积81～96平方米，之前进行了认筹，认筹可享3万抵6万 、1万抵2万的房款优惠。中房馨街里二期经典即将启幕，户型面积49～159平方米，认筹活动全面启动，认筹金2万元，凡参加认筹活动的客户，可享有开盘当日优先选房及优惠活动的权利。

　　在4月份的岛城楼市中，开盘之前先进行认筹、交意向金仍然非常流行。而记者了解到，早在去年楼市调控的时候，住房和城乡建设部便发布通知，要求凡未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

　　对于买房时机问题，李沧区一家楼盘的销售经理表示，由于去年下半年整个青岛楼市比较低迷。年后尤其是近日很多开发商根据市场形式做了策略上面的调整。3、4月份是一个买房好时机，因为“价格刚调整”对于购房者来说能得到更多的实惠，如果错过这一阶段，想买到满意的房源，价格可能比现在要贵些。记者 李晨

　　◎相关新闻

　　上月这些房子交了维修金

　　信报讯 4月17日，记者采访了解到，上月共有2044套房子交纳了房屋维修金，其中新房共有1607套，二手房共有437套。根据有关规定，3月1日起，7区范围内商品住宅、商业用房以及出售公有住房都应建立房屋专项维修资金。

　　3月1日以后办理网上签订购房合同的新建商品房，挂牌公示交易的存量房屋，应当按照有关规定交存房屋专项维修资金。根据规定，新房不交维修金，没法进行网签办理贷款业务，二手房无法过户。商品房屋的购房人应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，同时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户；建设单位在办理房屋初始登记前，应当将未出售房屋及拆迁安置房屋的首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

　　公有住房的购房人应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户；公有住房售房单位应当在收到售房款后，及时将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。房屋专项维修资金自存入维修资金专户之日起，按中国人民银行有关规定计息，利息计入房屋专项维修资金分户账滚存使用。（记者 李晨）