青岛楼市刚需争夺战进入白热化 存货压力大

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　　随着楼市调控的进一步深入，开发商之间对于刚需的竞争已经进入白热化，特别是临近年中，为了备战上半年业绩报，开发商们瞄准刚需，借楼市传统红5月弯道超车。从市场来看，开发企业已经由最初的普遍撒网，大规模集团作战，到了现在步步为营，贴身肉搏的巷战阶段。

　　2012年是刚需购买年已经成为一个不争的事实，而随着楼市调控的进一步深入，开发商之间对于刚需的竞争已经进入白热化。从最初的普遍撒网，大规模集团作战，到了步步为营，贴身肉搏的巷战阶段。

　　和时间赛跑

　　其实，自岛城版楼市限购令落地以来，开发商就已经开始了和时间的赛跑。在此背景下，一个简单的道理就是，市场上具备购房资格的人将会越来越少。开发商要发掘新购房者的难度将越来越大，出货速度可能成为这一波 “政策市”中的胜负手。

　　在目前的市场条件下，所谓的潜在客户首先要满足购房条件，不被限购所制约；其次，在房价不菲的情况下，有充足的购房资金，也就是买得起；再次，有购房意愿，或者具有买房的可能性。其中，前面两项是硬性条件，后面一项则有回旋的余地。一位楼盘销售代表告诉记者，“最好的客户当然是具备以上三个条件，此类客户是我们争夺的重点。不过，即使客户没有购房意愿，只要具备了前面两个硬性条件，也是我们争取的对象，我们希望能给客户创造出购房意愿。”

　　不过，具备以上三个条件的客户显然也是所有楼盘的必争对象。楼市走到今天，参与其中的房企们已经没有太多的回旋余地。以往市场所倡导的所谓错位发展、错位竞争，在越来越少的购房者面前显得有些苍白。如何争取有限的客户成为开发商绞尽脑汁思考的主题，在力求生存的环境下，一场激烈的近身肉搏在所难免。

　　存货压力大

　　根据锐理开创提供的数据，4月底全市住宅存量105819套，持续六个月处于10万套以上的高位，按照目前去化速度需要两年多才能去化完毕。

　　从目前来看，存量较高的区域主要为黄岛、城阳、李沧、胶州、胶南，而竞争也主要集中在这些区域，尤其以近郊最为激烈，例如李沧区、城阳区，且以品牌开发商带头，如李沧万达广场、中南世纪城，城阳区的卓越蔚蓝群岛、龙湖悦澜居、青特花溪地、金日紫都、御景尚都等。

　　“四月份，正阳东郡和御景尚都以每平方米五千多元的价格开盘后，我们的盘就明显卖不动了”，城阳某楼盘销售部负责人告诉记者，他现在的楼盘价格早就降到六千多，基本上已经到了成本价，再降可能性不太大，但是跟别的楼盘比还是有差距。“五月份压力会更大，集团要求我们赶紧甩货，到目前来看，我们完成的指标还不到全年的30%。”他告诉记者。而据了解，到目前，大多数开发企业连全年指标的30%都没有完成。

　　业内人士告诉记者，除了存货的压力外，由于一季度地产行业遇冷，大多数的品牌房企更将目光集中对准了5月，相比多数失掉一季度销售份额的房企希望能在5月旺季抢占市场，备战半年报。

　　生存第一位

　　“现在价格就是王道”，业内人士张百忍告诉记者，从四月份成交上榜楼盘来看，前十名楼盘全为降价盘，且降幅都不低于8折。

　　如成交套数第一名的秀兰·禧悦山，均价已经达到每平方米6000元左右，而周围项目基本都在每平方米8000元；成交金额第一名的晓港名城，也由最初开盘时的每平方米1.7万元降到现在的1.1万元左右，折扣已经近六五折。

　　张百忍认为，现在快到决定生存与否的时候了，所以对开发企业来说，价格战会越来越激烈，要想有成交量，必须有相应低的价格。

　　“如果说去年年底很多开发商对今年下半年还抱有幻想的话，那么现在他已经彻底绝望了，时间就是生命，谁先把楼卖出去谁就能生存下去，特别是对中小企业来说，这种现象更为严重。”张百忍认为。

　　“新一轮的争夺战争将会呈现三个特点，第一，降价范围会越来越广泛，将从现在的城阳、李沧扩展到黄岛、胶南、即墨、胶州，因为这几个区域存量比较大，去化压力很大，当然，战区仍以近郊为主；第二，从品牌开发商之争，范围扩大到中小开发商加入竞争行列；第三，争夺的客户范围也在扩大，从首次置业的刚需客户，扩大到首次改善的准刚需客户。”锐理开创的马光明如此认为。

　　楼市成交，刚需成绝对主力

　　根据青岛网上房地产统计数据显示，4月份，全市成交新房3889套，其中新建住宅3526套，而在新建住宅中，90-120平方米之间的户型最受欢迎，在所有户型的比重升至41%。紧随其后的是60-90平方米之间的户型，成交量占40%。

　　前段时间本刊同青岛新闻网联合进行的购房置业调查也显示，90%的购房者属于刚需一族，其中，首次置业型购房者占据了高达65%的比例，在首次置业中， “婚房”则是一个强制性很高的购房方式，有不少购房者反映，与其单身购房，不如先租房来着轻松，但是不买房则不成婚。排在首次置业者比例之后的是改善型置业者，他们的比例占到了所有购房者的1/4，这部分购房者通过多年的积累有了比较可观的资金，而其对于生活的憧憬也需要进一步满足，此外，因为家庭成员的扩充或成长而亟须改善为大房也是其中原因。

　　“现在买房子基本上全是刚需族，特别是那些结婚买房的”，我市某房地产企业销售部经理告诉记者。而从四月份成交排行榜来看，上榜楼盘也基本上都是刚需低价楼盘。无论是秀兰·禧悦山，还是中南世纪城，其主力户型定位皆为刚需一族所需要的90平方米以下中小户型。

　　保刚需，政策导向很明确

　　3月22日，青岛银行总部率先在各分支机构实行首套房 8.5折利率优惠的举动，在青岛房贷市场激起轩然大波，而在此前，首套房基准利率甚至上浮已经成为岛城房贷市场的常态。

　　随着青岛银行首套房85折政策的出台，日前，包括光大银行在内的部分银行已经开始实施首套房优惠利率，当然，对贷款者也提出了各种不同的要求。

　　据了解，首套房利率优惠在其他城市早已 “重出江湖”，如在南京，目前首套房利率优惠银行已经增加到11个，其中最高优惠幅度达85折。

　　除了利率优惠外，公积金贷款方面也对首套房伸出橄榄枝。5月5日，广州住房公积金管理中心重申，首套房90平方米以下最低可用两成首付；在漳州，单职工家庭公积金贷款（首次使用）最高额度从15万元上调至25万元，双职工家庭公积金贷款最高额度从25万元调整为35万元。

　　地方针对首套房的优惠政策层出不穷，中央政府关于支持首套房的态度也非常坚决。尽管日前住建部相关负责人称并未刚需新政出台，但是同时他们也强调，住建部有关 “抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的政策一直未变。

　　我们刚需有力量

　　楼市调控是把双刃剑，抑制的不仅仅只是投资客，还有刚需一族，特别是之前首套房认定和优惠利率的取消，让众多“刚需族”纠结不已，幸亏现在首套房利率开始有了松动，大部分刚需族看到了希望。

　　网上一位单身白领的MSN签名是当下流行的凡客体，百余字的调侃道出了人买房的渴望：爱调控，不爱空调；爱一手楼，也爱二手楼；爱股市飙红，更爱楼市快点环保。我不是投资客，我只想有间自己的房子，我和很多人一样，我是“刚需族”。

　　“刚需族”不仅是首套房置业者，更包括青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群、保障性住房和改善性住房人群，其中80后所占比例最大。随着新政威力的逐渐释放，一些投资型购房需求已经渐渐淡出“置业圈”。在记者的走访中，各个楼盘的销售处已经几乎看不到“投资客”的身影，“刚需”们成为支撑岛城楼市的绝对主力。开发商也已经意识到，现在，谁能抓住“刚需一族”，谁就是赢家。

　　可以看出，新政严格“限购”、“限贷”显著影响了市场有效需求的结构。虽然目前刚性、改善性、投资性需求均有不同程度的萎缩，但由于刚性需求购房选择的弹性空间较小，因而变化相对较小；改善性需求与投资性需求由于其选择较为灵活，在市场预期与“限购”的双重影响下有效需求大幅减少。

　　另外，由于新政将二套房产的首付款比例提高，部分购房者由于首付款压力较大，而选择了较小户型、较低总价的住宅。而近期住宅市场中在售的项目诸如青特城、御景尚都、祥泰·正阳东郡等总价相对较低的小区，也在一定程度上支撑了低总价住宅的大量成交。

　　那么，青岛哪儿来的这么多“刚需”呢？“探究刚需，探究过去十年地产大牛市的造就，要从中国的人口红利说起。从房价来看，只要人口红利没有结束，只要人口正增长，人们对房地产就有刚性需求。”这是众多专家、业内人士的分析，“从人口结构数据来看，中国第一个人口出生高峰是1954年至1957年，第二个高峰是1962年至1969年，第三个高峰是1984年至1987年。而从目前的情况来看，正是如日中天的60后和初出茅庐的80后‘刚需’买家，支撑着房价。”

　　这个时代，许多人都在为房焦虑。多少“刚需族”生怕买不到房，能否付得起钱是其次，能物色到好的户型和楼层，哪怕是买到品牌开发商的一套边边角角的房子，不少人也是心甘情愿趋之若鹜。他们是楼市购买力最真实的群体，在当下，他们只想拥有一个属于自己的家。毕竟，谁都拥有追求幸福生活的权利。（记者 鞠培霞）