沪房市连续4天破千 动迁房占主开发商互认购

有么拉么

上海新房市场成交套数连续四日“破千”，终于在昨天划上休止符。昨天，有网友发帖爆料，称近期楼市高成交统计数据中“混”入较大比例动迁房数据，让大众产生了楼市急剧“回暖”的错觉。
业内人士指出，近期的高成交量乃是由于开发商集中在3月底大举推盘所致，主要是担心世博会后楼市将出现较大程度的调整。同时，也不排除有动迁房加入、房企采用内部价达到变相降价等因素所致。现在下“回暖”的定论还为时过早。
成交“破千”另有隐情
近日，某论坛上一则名为“告诉你3月29日放量突破的真相”的帖子引起极大关注。发帖人“无春虎”在帖子中质疑：“（上海楼市的单日成交量）前几天一直徘徊在五六百套，怎么今天一天就达到1500套以上了呢？ ”
该网友进而指出，事实上，3月29日当日成交的1500套住宅中，有928套是南汇的动迁配套房，超单日交易量的2/3。 “无春虎”坦言，自己当天也被这一数据“震惊”了一下。根据该网友列出的一组数据来看，3月29日当天上海共成交1510套住宅物业，其中原南汇、嘉定、闵行三个区的日成交量达到三位数，原南汇区成交势头最“猛”，以928套的业绩雄踞首位，成为当日商品住宅成交最多的区县。
“（我）打电话给交易中心同学，证实了南汇将整个一季度动迁配套房集中释放到3月最后几个交易日的消息。 ”“无春虎”将楼市近期成交接连破千比喻为“戏里看戏”，并表示上海楼市的成交量还是一如既往的低迷。
9成供应量集中3月底开盘
上海新房成交量连续多日破千，其背后究竟包含着怎样不为人知的真相？记者对此做了一番调查。
首先来看一组数据：光3月29日一天，上海一手房签约套数就已达到1510套，创下 2007年 8月 25日（1867套）以来的31个月新高；3月28日成交量也高达1325套，接近去年10月28日的1438套水平。3月30日、3月31日火爆势头不减，依然保持日成交破千的态势。到了昨天，当日共预售各类商品房704套，市场热度虽略有降温，却仍保持较高的成交态势。
记者掌握的一份来自中国房信信息集团的数据显示，3月一手商品住宅的供应量为70万平方米，但在20日—27日的8天时间里，开发商就推出61.9万平方米的新房源，接近90%的供应量集中在月底开盘，使得3月最后4天出现了千套以上的成交，3月一手商品住宅的成交量也随之攀高到80万平方米。
来自各方面的信息均显示，连续几周以来，成交持续放量。不仅是上海，长三角其他城市也表现“突出”，杭州尤为抢眼。中原证券研究所报告指出，上周，包括上海在内的长三角区域五城市成交量环比平均增加42.64%。从全国19个重点房地产城市成交增减分布来看，84.21%的城市成交量环比增加，其中，成交量环比增幅超过100%的占10.53%。
开发商内部认购增加“买气”
对于持续近4天的千套成交，中房信分析师薛建雄认为有两个原因：
其一，个别动迁房和商业项目集中在最近几天成交。近7天成交套数排名第2和第5名的万祥社区和秀康城都是动迁配套房项目，分别成交了563套和519套，排名第6的上海两港装饰城成交了142套小商铺。
其二，一些住宅采用低开带来热销。印象春城以758套的成交量排名第一，但均价只有14333元/平方米，而该案前期房源在二手房市场上的价格在17000—18000元/平方米之间。排名第4的新城悠活城成交了162套房源，均价达15111元/平方米，目前嘉定新城的优质楼盘售价已经超过18000元/平方米。
“实际上，近期有一批热销的楼盘，成交均价都要比周边楼盘低20%左右，他们多数是采用内部员工价或老总价的形式售出。 ”薛建雄透露，在楼市买涨不买跌的情况下，开发商直接降价会导致市场更加低迷，不但卖不掉，价格还可能再度下跌。在通常“销售稳定价格”的情况下，通过8—9折的内部认购形式，让市场参与各方都获得10%—20%的利润，从而调动各方的参与，以增加“买气”。
“以利益趋动投资需求入市，从而带动楼市重新出现供不应求价格上涨的利益模式，是推动近期楼市突然过热的主要原因。 ”薛建雄表示，开发商的这一手段再配上供不应求的 “饥渴营销”，很有可能会使得盘整中的楼市重新量价齐升。
4月或成为全年楼市最高峰
沪上房地产分析人士认为，3月29日一手房签约套数爆出天量，其中较大的可能性跟网友所举报的情况相接近，的确是有相当一部分成交是动迁房及配套商品房项目，签约主要集中在原南汇、嘉定、松江等市郊区域。
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众多开发商担心世博后社会关注度转移不利营销及楼市可能出现世博盘整行情，需要赶在世博前达到一定的销售业绩，这也是打开全年业绩的关键。 4月，上海预期上市的新盘将达到48个之多，3月为38个，一般在楼市较热的 3、4月和 9、10月也只有30—40个的预期楼盘上市量。
业内人士认为，如果未来楼市供应持续放量，价格稳定，可能会出现“小阳春”行情。就目前情况来看，虽然上海近日成交量显著回升，但上海楼市是否真正步入“小阳春”，还有待进一步证实。
针对这一现状，上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，几天的放量并不能完全代表楼市就步入回暖。即使近几天成交量出现大量幅度回升，但与去年同期相比还较低。 “3月的上半月成交量也仅有20万平方米出头，相比2009年3月同期也出现了50%多的减少，目前比2008年同期还是要低一点点。 ”
“4月可能会迎来今年楼市的第一个高峰，供应量和成交量都可能会突破百万平方米，而一些热销楼盘的价格也会向区域标杆价格看齐，出现较大的补涨情况。 ”薛建雄预计，在楼市严厉的调控和世博行情之下，4月可能成为全年楼市的最高峰，5、6月份的成交量会有所下滑。随着开发商手上房源存量的增加，预计到三季度时房价可能出现调整。