专家预测济南楼市仍然存在上涨空间

馒头

　　.进入12月，济南楼市的销量延续了11月的上升趋势，似乎又有“虚火上升.”的新表示，回顾2010年全年，这位“患者”面对着政策调控和开发商的拉锯争夺，愈发浮现出缠绵难愈，有苦难言.的症状。.
　　一会儿退烧.，一会儿又发烧，济南楼市到底得了什么.病?房价未来的走势又会如何?.
　　患者：济南楼市
　　病史：退烧VS发烧
　　.回顾2010年前9个月，济南楼市的成交数据线以“新国十.条”调控政策的实施为转折点，一度从高峰逐渐走向低谷。被称为“史上最牛调控政策”出台后，从2008年年底开始的楼市高烧被终结;“不雅观.望潮”再现购房市场;楼盘发卖打算因此时而提前时而推迟;刚性需求成为.支撑成交数据的主导力量。.
　　然而，在经历了短暂的退烧后，10月、11月，济南.楼市又突发低热。据济南市.城乡扶植委员会透明售房网的数据显示，济南新建商品房11月成交1843套，创本年以来第二大单月成交量，仅次于10月，不仅创下4月楼市调控以来第二大单月成.交量，也是自去年12月以来的第二大单.月成交量，延续了楼市成交逐步回暖的态势。.
　　出诊：业内人士
　　名医把脉之葛金田
　　(济南大学经济学院院长)
　　.2010年济南房价与国家房产总走势是吻合的，房价不变的同时呈现小幅上涨趋势。在全国房价上涨城市中，济南房价的涨幅算是斗劲.大的城市之一。有不少人评价济南的房价属于“虚火”较旺，真正需要房子的人仍.然买不起房。.
　　名医把脉之吴双
　　(世纪万邦房.地产公司市场研究部经理).
　　先说市场，济南的房.地产市场价格根基上是保持稳步上升的趋势，从数.据上来看.目前的市场供应量就很说明问题，根基上每个月的住宅供应量与发卖量相差无几。再有房价敏感的主要原因是它是和老苍生的生活息息相关的，但它毕竟无法摆脱作为商品的本质，商品价格的波动是跟着它的价值波动和供应.量波动而改变的，所以房价的上涨与下调最终还是由市场本身来控制的，这就是为什.么国家的政策只能治标不能治本的原因。.
　　再说政策，本年出台的1月10日“国十一条”，4月17日“国十条”，9月29日“国五条”，这是本年出台的持续三个房地产调控政策。.无论怎么解释政策，怎么执行政策，对于消费者来说首先要搞清.楚，政策是干什么用的，也就是说国家制定政策的目的是什么，直白一点说就是“调控”，其最终..目的可以归结为以下几个主要方面：一、冲击投资，.对二套房、三套房的房贷出了限定性政策;二、遏制部门.城市房价上涨过快。所以说，从政策上来看，没有强行打压房价的意思，保持房地产市场的不变才是国家出台政策的目的。.
　　名医把脉之赵鲁梁
　　(山房.网总经理、著名房产评论人).
　　临近年底，不少市民十分关心济南的房价走势，2010年济南楼市经历不少挫折，但济南的市场总体还斗劲顺利，大都企业顺利过关.，也有本色性优惠，而.苍生也从中.有了一些收获。.
　　针对“疯狂”的楼市，国家多部委分袂于9月和11月出台新政，限制居民购房套数，禁用公积金贷款投.机性购房，.以此调控飞速上涨的房价。有调控是功德，总体看它还是有助于济南市场的健.康成长，否则济南的房价可能会涨得更多。.
　　房价更多地浮现出超出买房承受能.力，也就是大师凡是所说的“泡沫”，但这已经是全国遍及存在的问题，想解.决这个问题，时间是.最好的法子，当局加强住房布局调整也是好方式。作为新兴经济体，经济高速成长，财富剧增，“泡沫”是特定现象，没法子的事。.
　　名医把脉之网友不雅概念
　　2010年即将翻过，房价没有狂飙突进的一路高歌，却.留下了太多政策上的节点，跌跌撞撞地走过了.11月，在调控的布景下却收到了意想不到的效果。年末，开.发商的勾当依旧热闹，开盘加推较往年有增无减，于是，事实推倒了那些房价下跌的预言。2010年卖房市场和买房市场在天平上有了很奇怪的表示，开发商在担忧陆续出台的各项政策中积极改变营销策略，促销打折抵现却不见价格下跌;购房者一面因为政策的出台坚定不雅观望的..战线，却又逃不外刚需和房源紧缺带来的巨大猜疑。为此，搜房网推出了2010年底济南购房者心态查询拜访，想从买房人的真实想法入手，揭开济南楼市的.底细。.
　　截至目前，共有.65.3%的网友暗示此刻济南的房价依然过高，有33%的人选择年底济南房价的走势为上涨10%.。过对折的人仍暗示买房最关.注的因素是价格，近四成被查询拜访者选择了不雅观望后市，明年1-2月出手。.
　　结论：虚火过旺
　　葛传授暗示，所谓虚火，指的是人民币升.值、股市不景气导致消费者可投资的渠道和形式相对较少，而不少开发商和消费者对房产市场的预期斗劲高，认为房产的保值增值空间还很大，这就致使国家的调控政策对济南房产的影响不太大，房价.依然小幅上.涨，一些低收入的工薪.阶层还是买不起房。.
　　医嘱：去浮去躁
　　1.未来济南房价.不具备下降空间.
　　葛金田传授认为，一个月前，中国社科院发布陈述称，一线城市房价将下.降20%，而中国人民大学日前发布的最新研究.陈述则认为，全国楼价将暴跌两成。.
　　葛金田传授不敢苟同，他认为，.“济南目前的房.价在全国省会城市中占中等偏下程度，仍存在进一步上涨的空间。未来济南的房价仍会呈现小幅增长，并不具备下降的空间。若能维持现状.或有小幅下降就很不错了。”.
　　吴双也暗示，未来济南房价走势如何，作为房地.财富内人士，给消费者一个斗劲明确的答复就是，房价会涨，至少目前从各个方面分析，房价根基上没有回落的.趋势。.
　　2.买房来应对通胀存.在必然隐患.
　　虽然房产的升值空间斗劲大，但投资者以买房来应对通胀还是存在必然隐患。葛金田传授暗示：首先，以买房做投资，还是会导致没房的仍住不起.房。其次，投资房地产会导致房.地产价格信号扭曲，“哪些是用来住、哪些是用来投资，不是很明显。一旦房地产泡.沫破灭，不单对投资者和开发商的财富有影响，对银行来说，也有必然的损掉，贷款还不上，社会不不变.因素也会随之增加。”.
　　○新闻链接
　　名嘴激辩买不买房
　　中央电视台财经频道《对手》节目中，房地产开发商、财经.评论员、专家学者激烈比武，就“当下我们该不应买.房?”进行辩说。.
　　.第一轮辩题为：近期，房价会跌吗?零点研究咨询集团.董事长袁岳为红方阵营，他认为房价不会跌，而且一控就平，一放就涨，SOHO中国有限公司董事长潘石屹.为蓝方阵营，他认为如果地皮供应少，市场上的钱又多，房价就会涨。.
　　第二轮辩.题为：房.产税能按捺房价上涨吗?在.本轮中呈现戏剧性变化，原红方嘉宾袁岳改变立场，跑到蓝方阵营，这样变成了华远地产股份有限公司董事.长任志强一人在红方阵营，对阵由潘石屹、袁岳和财经评论员叶檀三人构成的蓝方阵营，任志强坚决认为房产税不会影响到房价，蓝方则认为房产税的开征会促使房价下降。.
　　第三轮辩题为：目.前，我们该买房吗?在本论辩说中，袁岳再次回归红方阵营，潘石屹也从蓝方变为红方，加上任志强和国金证券首席经济学家金岩石共4人构成红方阵营，他们认为现阶段该买房，由中国房地产研究会副会长顾云昌和叶.檀.构成的蓝方阵营则认为：无论是投资还是改善住房.，投资都需要慎重。.
　　嘉宾出色言论：
　　袁岳：实际上它的问题在于今天并不需要你降价，我..感受不是需要你降价,而是在目前这个阶段，要共同制造一个不要弄得大师还是继续跟进，要买很多套、很多套，把这个市场搞得当局根柢没有时间实施布局优化，你就是挣了那么多的钱，连一个过渡时期的共同都不愿意干，我感受当局不仅要下狠招，而且开发商成为人民.公敌的形象会进一步加.强。.
　　潘石屹：这跟袁岳的职业有关系，因为他是.媒体人，不看市场根基面，不看供应、需求，就说市场氛围是什么样，不能看追涨现象，追涨是暂时，如果市场真正供应量大，价格就会下来，不外今天.我跟你作为对手，我吃亏了，你是靠措辞吃饭，我靠建房子吃饭，我必定输给.你。.
　　叶檀：德国人口负增长问题，我想提醒的是，按照你们这儿的数据，中国的房.屋自有率非常高。如果是刚性需求的话，必需要跟房价收入比挂钩，不应该支撑此刻的.房价，对不合错误?算算此刻北京平均工资有多少，上海公司平均工资多少?拿海南为例，每个月已经上涨很多，两千元不到可支配收入，反.正很低。但是这笔钱，此刻.海南的房价到什么程度.了，所以这已经完全不是城市化所造成的，完全是一个货币的投机炒作所造成的。.
　　任志强：第一，先把前头的设计减了，降低门槛，如果不降低前面门槛，后头就不应收。因为我们预先收了，和国际接轨，别人持有税，别人没有前提进入门槛那么多税，而.且别人个人买房减个人所得税，我们没减，我们多种税收叠加，比别人多好几倍，还加税，不成打劫了吗?.当局.抢老苍生钱包里的钱，这长短常不好的.。我还是分歧意袁岳说的，如果降低房价，姑且性法子最简单，用不着减少承担.，税不用，打消按揭就够了。不要以为靠一次性付款，再多人买得起，完全可以不用税收的法子，可以解决姑且性法子和房价.上涨，那么多好法子，干吗用最烂的法子，让所有人担忧，很多穷人买房子要纳税吗?.
　　金岩石：无论是当局、开发商，还是每一个家庭，每一个个人，永远记住顺.势而为，趋势如.潮汐，周期如波浪，而人的努力不外是浪花而已。.
　　顾云昌：自住的需求，无论是初度置业还是二次置业都应该买。为什么?因为初度置业可能是丈母娘在后面，不买房子结不了婚。为什么投资性.需求要慎重。当局说必然要.把投机需求控制住，刚才讨论的物业税、房产税对你起这样一种感化。此外，当局我看到了，房价不稳它不罢休，如果这一段不稳它就出手，出格是在一些热点城市，房价上涨已经很快，这种情况下很可能有市场波动，呈现泡沫，市场就会波动，所以作为投资者如果有其他的投资渠道可以斗劲，到底是买房投资挣得快，还是其他的挣得快，要做一个斗劲.。出格是不要借银..行的.钱来搞投资，这事很麻烦。.