出租房冬季室温仅有12℃房东被判退还房租

文书

冬季来临时，房客崔女士发现出租房的暖气供暖后室温仅为12℃左右，无法正常生活，于是将房东告上法院要求退还房租并赔偿损失。
记者上午获悉，西城法院判决认定室温不达标已影响到崔女士正常居住，判令房东退还崔女士剩余租金及房屋押金2万元。
2009年8月，崔女士通过中介公司在西城区某小区承租了一套房屋，合同租期为11个月，月租金为2500元。
崔女士说，进入供暖季后，房屋内早晚温度只有12℃左右，中午温度大约14℃左右，厨房温度为零，无法正常生活。崔女士遂将房东巩女士诉至法院，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同，要求退还2010年1月至7月的房屋租金17500元、押金2500元，并支付违约金5000元和损失2500元。
巩女士辩称，2009年10月她已经为这处房屋交纳了供暖费1221元，不存在违约行为。巩女士认为，双方并未对室内温度进行任何约定，也未约定室内温度过低将视为严重影响原告安全及健康。因此房客崔女士要求解除房屋租赁合同，没有依据。
法院判决
西城法院判决认为，房东巩女士将房屋出租给崔女士居住，就应该保证房屋能够正常居住使用。经法院现场勘验，室内温度为14℃。双方就解决供暖事宜协商未果后，巩女士未能对此采取有效的补救措施，已影响了崔女士对该房屋的居住使用。
法院判决双方解除合同，房东巩女士应退还崔女士的剩余租金及房屋押金。
专家说法
物权法专家、北京盈科律师事务所邬锦梅律师认为，根据《合同法》规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。房屋的用途是居住，应当符合基本居住条件。
在本案中，房东巩女士提供的房屋没有达到冬季北京市供暖最低温度要求，不适宜居住，也就是房主提供的房产不符合居住的用途，作为房客可以要求解除合同，如果合同中约定了违约金，房东还应当依约承担违约责任。
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如今许多出租房的室温都不达标，甚至没有供暖设施，房客往往需要自己供暖，这是否意味着可以随时解除租赁合同并退租，或者要求房主承担取暖费用？
对于这一问题，邬锦梅律师表示，对于出租房室温达不到标准，甚至没有暖气的情况，如果房东不采取采暖措施，房客有权解除合同。鉴于临时租房也很麻烦，建议房客可以通知房东要求提供电暖器，由房东支付电费，尽可能解决室温问题；如果房东不同意，也可自行按照通常方式采暖，要求房东承担因此带来的费用。
对于已经缴纳暖气费的房东，因供暖公司供暖不达标导致了房东的损失，房东可以基于与供暖公司形成的供暖合同，要求供暖公司承担其损失。