上海或将再修基准地价 不会导致土地市场价上涨

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沿用了7年之久的上海市基准地价标准或将不久后正式更新，其中住宅土地基准价的提高幅度将在2—4倍间。不过，相比目前市场的土地起始价和成交价，提高后的基准地价还是显得相对便宜，分析人士认为，基准地价提升，并不会直接导致土地市场价的上涨。
基准地价改革
据此前的有关报道，由上海市规土局牵头制定的《2010年上海市基准地价更新成果报告》已经完成了初稿，正在区县和其他政府部门间征询意见。基准地价即土地初始价格，反映的是地价总体水平和变化趋势。
据了解，报告首先区分了不同性质土地的划分标准。原基准地价标准中，住宅、商业、办公和工业四类性质用地，在一定区域内都按统一标准划分。此次，报告建议四种性质用地区域的级别分别划分。
新的一级商业用地范围包括：南京东路、西藏中路、外滩、徐家汇、新天地、淮海路等。
据上述分析人士透露，住宅、商业、办公三类基准地价比原版标准有了较大的增长，而工业用地则并未有太大调整。
其中，最受关注的住宅类土地的涨幅在2-4倍左右，涨幅最大的是地处远郊的7、8级土地，约为原版标准的4.1倍。而在已标注价格的最高级别土地——二级住宅用地的价格由原来的6225元/平方米，提高到新版的15340元/平方米。
标准需与时俱进
据接近市规土局人士表示，新基准地价的具体发布时间未定。
据了解，2003年，上海全年170幅地块的土地均价为101万元/亩，平均容积率1.17，折合楼面均价为1295元/平方米。而2009年最后一个月，上海的土地成交楼面均价达到12965元/平方米，7年间上涨了10倍。目前的土地基准地价仍然参照该标准，无疑已经过时。
“基准地价与土地出让价格间并不能画上等号。 ”上述人士表示，土地的出让底价，还需要具体到每一宗土地上，根据土地性质、使用年限、地块面积大小、形状等因素，加上系统修整系数，综合评估而定。此外，还要在土地出让底价的基础上，按照市场需求通过招拍挂环节决定，因此，这位人士也认为，“基准地价在这其中的决定因素并不十分明显”。