广州毛坯房卷土重来 开发商裸卖求破销售困局

王小丫

近期，楼市走向暧昧不清，京、沪、穗、深四大一线城市无一幸免地遭遇了成交“黑五月”。
为突破销售困局，缓解资金压力，房地产开发商们一方面绞尽脑汁“诱惑”买家入市，一方面又死扛高价，只能各谋奇招，“裸卖潮”便因此应时风行，连带头大哥万科也要“放手一脱”，毛坯房之风逐渐卷土重来，大有与精装修房争夺市场导向之势。
“毛坯”逐渐成风
“毛坯房”又称“初装修房”，是指墙面、地面仅做基础处理，只配置水电气暖管线接口的半成品房。
早在2008年，国家住房和城乡建设部便发文要求，各地逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。去年年底，万科董事长王石公开表示，2010年，万科将全面退出毛坯房市场。富力、恒大、亚建、雅居乐等企业也一时云集，纷纷举起了“精装”大旗。
然而，今年4月以来，一波接一波的国家强势楼市调控政策和手段，让逐渐淡出人们视野的毛坯房开始抬头。
5月上旬开盘之前，大学城馨园的发展商广物地产就多次放出风声，称该盘定位“豪宅”，面向高端消费人群，户型以200多平方米的大宅为主打，装修标准将打造豪华新高度，售价将超过2万元/㎡。然而，5月19日馨园却低调上市，开盘当天均价1.8-1.9万元/㎡，比吹风价低了一大截，而首期产品则全部是毛坯房，让众多翘首以待的买家期望落空。
万科天河御品近日也打出了“团购价10800元/㎡起”的促销广告，与该盘5月21日的公开报价均价1.5万元/㎡相比，急跌近4000元/㎡。原来，如今的报价已改为毛坯价———新政面前，万科也要“脱”了。
不仅新盘流行“裸卖”，越来越多原已开盘的楼盘也悄然加入了毛坯房售卖的行列。如天河某豪宅盘，发展商出奇招应对市场变化，让业主自行选择购买毛坯房还是精装修房，一般每平方米减去五六千元的装修单价，价格最低可探至1.8万元，200平方米的房子总价能减少一百多万元。
“硬降”售楼价格
其实，发展商卖精装修房的利润通常是比毛坯大得多，中原地产项目部总经理黄韬在接受媒体采访时表示，因涉及批量采购与作业，发展商往往更愿意销售豪华装修的房子，因为那可以获取更多的利润。
但现在为什么开发商又愿意卖毛坯房了呢？黄韬分析，此举与楼市新政有关：“近期开发商重新将毛坯房提上议程，不啻是发展商发挥主观能动性、通过变化自身产品应对新政的‘妙招’”。
某开发商坦白地告诉羊城晚报记者，眼下购房首付门槛拉高，无论首次还是再次置业，购房成本均大幅增加，很多客户因为首付问题被挡门外只能放弃置业；而毛坯房价格相对便宜，总房款相对也低了很多，相当于间接地降低首付款；另外购房者还可额外申请到装修贷款，加起来一套房子最多能申请到60万元，对于总价300万至600万元的房子来说，相当于能多贷一成至两成房贷。从现时二套房首付至少五成的情况来看，压力算是大大减轻，这对换房客和投资客都是一个福音，对开发商来说也是避重就轻、以低价减少客户流失的一个好办法。
不过有业内人士提醒，房贷最高能申请到30年期，装修贷款最高只能申请到10年期，利率为基准利率的1.1倍。买家如果为了多贷款而选毛坯房，这笔账还是要算清楚些才行。
买家须防“陷阱”
毛坯房的走俏也引发了另外一个话题———毛坯房销售价格数据加入到现在的“阳光家缘”成交数据中，无意中就造成了房价下跌的假象，难免混淆视听，影响消费者对市场的准确判断。
新政令楼市风向不明，发展商对新项目的定价慎之又慎。为了吸引客源，与周边项目形成价格优势，毛坯房自然是好选择：可将楼价降低，让买家更容易接受。
5月开盘的白云区新盘穗和城，折后开盘价5780元/平方米起，均价6200元/平方米，比花都盘还低，如此低价，也是因为把装修费用除去所致。另外像万科天河御品楼盘，开盘价激降4000元，给买楼者造成楼市触底的假象，不少人因此对入市跃跃欲试。而事实上，目前的楼价仍高居不下，真正的降价只是个传说。
广州部分“裸楼”价格
楼盘名称 地区 均价（元/㎡）
江源半岛花园 天河区 20000起
大学城馨园 番禺区 18000
天河御品 白云区 10800起（团购）
穗和城 白云区 5780起
翠竹苑 荔湾区 15000
雅居乐花间集 花都区 7000
豪利花园 花都区 6500
风神公社 花都区 5400元
毛坯之弊：毛坯房有悖低碳环保
患有“先天发育不良症”的毛坯房，将给业主、物业等带来无尽的烦恼。自从1994年6月“毛坯房可验收”合法化以来，社会上关于毛坯房制度的争论便持续不断，现实生活中毛坯房产生的种种弊端广为人们诟病。尤其是近年来，伴随着高层住宅小区的大量兴建，拉长战线的装修工程让问题更加突出起来。
此前，房地产业掀起了倡导低碳生活的活动。广州社会科学院研究员彭澎指出，低碳房地产的第一步就是尽快取消毛坯房的出售：“无论哪个楼盘、小区几乎每天都有人家在装修，电钻声、敲打声……声声入耳，建筑垃圾、装修垃圾……不知去向何处，不仅严重扰民，而且打掉重来，重复装修，浪费材料，浪费时间，还增加了建筑不安全的隐患。而一旦物业转让，新进来的住户又要来一通装修，又要把原先的装修打掉。这是瞎折腾、不环保的一种房地产发展方式。”
根据专业测算，毛坯房装修会造成建筑成本1%的损失，同时会造成装修材料30%以上的损耗，每户因拆改产生的建筑垃圾占建筑材料总量的5%—8%，这与当今提倡的节约型社会和低碳经济理念背道而驰。而相比之下，推行了十多年的精装修住房则能让装修时间统一紧凑，从源头上杜绝了噪声、灰尘污染和材料浪费，既无扰民之忧，又更能保证装修质量及有效维护电梯等公共设施。