如今的股市楼市

侯大律师

摇摆政策让市场成为无头绿苍蝇



最近，房地产市场出现了分化，长三角的商品房成交量环比上升，而珠三角则下降，环渤海区域则是表现出了震荡不居的特色。股市而言，市场在前期大幅度下挫之后，有一定程度的反弹，但这种反弹被指为有预谋的作为。



可以看出，现在市场已经呈现出无头苍蝇的状态，选择不了方向，从一定意义上看，这种上下两难是由于政策左右摇摆不定所致，各路大小官员言行不一的发言，经常让市场摸不到头脑。在中国，鉴于政策这种外部力量很强悍，无论是股市还是房市，都时刻倍受干扰。因为政策影响着预期，而预期直接支配着市场的走向。



事实上，中国房地产市场之所以还是政策市，因为行政权力掌握着两大致命武器，一个是供地垄断权，一个是金融支配权。供地垄断直接影响着房地产新屋的供给数量，而信贷松紧直接影响着开发商贷款、购房者贷款和建工贷款。



第一，就地方政府而言，利用土地吸金来发展本地经济是地方发展的内在冲动。当土地征购与开发的投资收益率高于贷款利率时，地方当然更偏好利用银行贷款征购土地并进行开发，既能促进经济发展，又能增加财政收入；但是，当价格下跌时，收益率低于银行贷款利率，地方只能用其他财政进行补偿，很有可能形成巨额压力，导致地方债务危机。因此，如果房价下跌引起地价下跌时，地方可能会面临巨大的压力。特别是政府现在正在清理地方债务平台，更是消弱了地方政府融资能力。政策会在地方可接受与房价可接受达到一定平衡，一旦这种平衡消失，政策改变的时机就会到来。但现在这种平衡还没打破，而且不知道向何处倾斜，因此，从这个角度来看，政策的变化方向尚未明确，但对于前期猛攻的态势，已经明显的停止了。



第二，就银行系统而言，如果市场萧条引起了抵押品价值降低，则可能会导致金融系统风险。中国的房地产资金中，包括开发购房等贷款，大部分都是从银行渠道取得的，况且在中国，法律规定一套房子抵押不能强制没收的，如果出现抵押难以实现避险，则很可能形成银行坏账，从而损失最终损失的是储蓄户的利益和国家的金融系统安全。现在银行上市圈钱或者增发扩容，目的也是在转嫁部分风险。因此，金融政策会在危及银行系统安全之前暂时举棋不定。再次说明一点，很多人说，加息和汇率升值会降低资产价格，这是错的。因为加息和汇率升值，首先是对于过剩的实体产业雪上加霜，逼迫资本出逃转而购进资产保值和升值，从而助推资本市场和资产价格上涨，而加税和加费则是从成本上推高资产价格。这对于银行来说，更是不利，美国不敢加息，我们也不敢贸然加息。



第三，就房地产调控政策而言，这十几年来，很难见到成效。98年房改设定10%的低收入者租廉租房，10%的高收入者买商品房，还有80%的人从经济适用房上来解决，这是模仿新加坡模式，但是，可惜财力有限，地方也没有冲动建设经适房，即使有一些也被改成特权适用房了。这个模式实际上是不行的，在2003年开始让大部分的购买商品房，但是保障房这一块依然做得不好，致使房价飙涨引起了民怨。为什么会出现房价飙升的局面，是几十年来居民没有房屋财产，现在需求特别旺盛，再加上一些资本抓住了供需严重不均衡的局面，市场于是就越调越高。因为调控政策多是压制需求和压制供给，采取双紧政策，收紧银根压制供给和需求，收紧地根控制土地供给，使得土地一直往上飙，最后很多开发商都难以在这个市场玩了，剩下的央企和国企大爷利用充足的信贷资本，在房地产市场上横向驰骋，2009年房价上涨的幅度更为爆烈。因此，调控手段要从压制供给和需求来控制房价和资本的堵水思路，改为增加供给数量和结构来解决，虽然增加供给需要努力生产，不像不增加供给只是切蛋糕省力，但却是一条真正解决房地产市场问题的正道。资本不会炒作那些过剩的东西，因为他们也不是笨蛋。垄断的东西必然产生高价，这一点已经被无数次的教训证明了。宏观调控不是微观指挥，要真正抓住自己该抓住的东西。



第四，放眼看去，现在经济的抓手还有多少呢？大量生产过剩的商品压制了经济的发展的速度，像房地产这么大需求的东西为什么不增加供给，城镇化的需求也需要增加供给，平抑房价和地价也需要增加供给，老百姓需要的是住房，量上的增加才能满足刚性需求。该增加投资力度的，我们千方百计的压制，过剩的产业，我们拼命的投资增加更多的过剩，这不是在自己往已经不堪重负的身体上继续加重吗。



市场不定，预期摇摆，厘清脉络或许是最重要的，我们不要成为无头绿苍蝇，在世界经济还有阴霾的天空下，到处乱撞。