楼市量价齐涨 济南新建住宅竟然不够卖

不鸣则已

　　2010年，被誉为楼市调控政策最严厉的一年，但从最近公布的数据中记者发现，2010年济南楼市仍然量价齐涨，实现连续三年的逆市上扬。根据统计，2010年省城已售的商品住宅26118套，已售面积2902448.19平米。而2010年可售的新建商品住宅只有25739套。从这个对比中不难看出，省城去年的新建商品住宅呈现供不应求状况。
　　二环内楼市均价
　　突破八千不成问题
　　对于市民关心的房价，日前公布的2010年初到12月底期间的住宅已售均价由于统计范围较广，统计住宅类型较多，因此无法体现正常的楼市均价。不过记者从统计中看到，2010年济南公寓均价也到了每平米8473元。据业内人士介绍，由于公寓等商品房多出现在商业形态较为完善的主城区，而且多与普通商品住宅一起配套建设，济南周边欠发达地区的公寓存量较小，因此，从某种意义上看，公寓均价更能符合市民眼中的济南楼市均价。而此前根据2010年1-9月份的统计，济南市新建商品住房平均销售价格为7725元。业内人士认为，如果将统计范围缩小在二环以内，那么济南楼市的均价突破八千元不成问题。
　　尽管统计中2010年的楼市均价相对较低，但是和2009年统计情况相比，仍然呈现上涨势头。从普通商品住宅每平米的销售均价上看，2010年的楼市均价比2009年的楼市均价涨了428元。
　　商品房销售飙升
　　去年卖出两万余套
　　和均价小幅上涨形成鲜明对比的是普通商品住宅销售套数和销售面积的飙升。2010年，济南市卖出26118套普通商品住宅，比2009年多卖出了8003套，销售面积多出近百万平米。
　　除了新建普通商品住宅外，省城还对办公写字楼、商业用房、车库、地下室、公寓等商品房的销售情况进行统计。在所有的商品房中，目前卖的最贵的仍属商业用房，也是省城均价唯一过万的商品房。2010年，济南市共卖出830套超过7万平米的商业用房，收入超过7亿元。紧随其后的是办公写字楼，统计已售均价9056元，共卖出6万余平米。
　　从限制地价到央企退出楼市，从暂停三套房房贷到严定二套房房贷……2010年，从国务院到下属相关部委楼市调控政策一道接着一道，但是在济南，楼市仍然逆势上扬。业内人士分析认为，政府建设的保障房规模太小，和庞大的住房需求相比，新建商品房仍然“供不应求”。


　　调控与刚性需求博弈
　　省城楼市上半年或进购房观望期
　　原因
　　济南屡闯房价排行榜
　　楼市中被列为二线城市的济南，在楼市调控政策严厉的2010年却屡屡和深圳、北京、上海等一线城市被一起相提并论。去年6月份，人民网发布的中国房价最抗跌城市榜中，济南紧随天津、重庆名列第三。7月份，一份《2010年7月中国城市房价排行榜》中，济南市以每平方米7760元名列第25位，排在全国15个副省级城市的第10位。9月底新华网新华房产栏目评出“2010中国房价最该下降的八大城市”排行榜中，济南紧随海南三亚排名第二……
　　盖房子的速度比不过　卖房子的速度
　　济南楼市为什么如此坚挺？采访中相关业内人士认为，虽然济南总体资源不足以支撑一个特大城市的房价，但是由于住房的强烈需求和市场供应量的有限，2010年济南的楼市仍是开盘之后公开的房源很快就会被售空，盖房子的速度比不过卖房子的速度，再加上有些开发商捂盘惜售，更加剧了楼市资源的紧张，间接促进了房价的上涨。
　　济南房价大幅下降不太现实
　　记者了解到，济南市城乡建设委的相关人员在分析济南楼市走向时，就曾算过这样一笔账：在城市化加快的推进过程中，以济南市总人口600万人，城市化率年增1%计算，济南城区人口每年增加6万人，以人均住房建筑面积30平方米计算，需住房180万平方米；现有城区人口以300万计算，每人每年住房建筑面积增加1平方米，需住房300万平方米，两项合计480万平方米。而济南市每年的商品住房竣工面积也就在400万平方米左右，加上部分保障性住房和单位自建房，供需基本平衡，房价下行的空间有限。
　　因此，该人士预测，市民期望的济南楼市大幅下降不太现实，但是在2011年上半年，济南楼市或进入一个短期的观望期，房价增幅回落，房屋均价将在8000元/平方米左右波动。