2011年济南楼市不太冷 房价下行有限

不鸣则已

　　隆冬时节的泉城天寒地冻，热度不减的楼市却与寒冷的天气形成反差。统计数据显示，2010年，在被誉为楼市调控政策最严厉的一年，省城楼市仍然量价齐涨，实现连续三年逆市上扬;尤其是在岁末的12月，全市新建商品住宅成交2219套，更创下自去年4月楼市调控实施以来的最高值。“现在距离去年二次调控已有3个多月，市场成交在这段时间逐渐反弹且一直持续放量，消费者对于房价上涨预期仍然较高。如果今年1月份成交量维持火热，房价上涨的压力将继续增大，可能会催促国家第三次调控政策加速出台。”近日，市城建部门一位专业人士在接受记者采访时，这样预测2011年的楼市政策走向。
　　2011年，泉城楼市将何去何从?
　　成交又创新高，楼市这个冬天不太“冷”
　　调控，调控，再调控。过去的一年里，两轮楼市调控政策的出台，使得这一年成为当之无愧的“政策年”。但重重调控下的楼市成交惨淡局面却远比预想中短暂。
　　自去年4月中旬楼市调控政策发布实施以来，我市新建商品房成交量经历了一个短暂回落后又稳步上升的过程。来自市城乡建设委员会透明售房网的数据显示，受调控政策影响，4月济南市新建商品房成交量大幅萎缩，当月成交1089套，此后逐渐稳步上升，10月份以2148套的成交量创下去年5月至10月期间的最高值。11月份成交量为1843套，环比有所下降，12月份2219套再度反超，超过10月份创下自去年4月以来的新高。
　　业内人士认为，往年进入12月后，楼市一般进入成交淡季，而我市去年12月新建商品住宅成交创出新高，与开发商为回笼资金加大推盘及促销力度，楼市供应量继续增加有较大关系。“在经历大半年的调控之后，楼市成交量逐步回暖，房价并未应声而降，‘刚需’市民担心房价进一步上涨，不得已出手购房。”我市房产评论人于清日前对媒体这样表示。
　　“靴子”落地期限不明，房产税距离济南有点“远”
　　2011年元旦假期平静过去，多方关于“房地产税1月1日试点”的预期没有兑现。
　　值得注意的是，近期官方对房产税的表态也悄然变化。2010年10月27日，新华社受权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》，其中涉及房产税的表述是“研究推进房地产税改革”。这与2010年9月29日“国五条”出台时提出的“加快房产税改革试点工作，并推广到全国”，明显不同。
　　作为二线城市，虽然济南在楼市调控政策严厉的2010年屡屡和深圳、北京、上海等一线城市相提并论，比如去年6月份，人民网发布的中国房价最抗跌城市榜中，济南紧随天津、重庆名列第三，9月底新华网新华房产栏目评出“2010中国房价最该下降的八大城市”排行榜中，济南紧随海南三亚排名第二，但距离房产税，“济南进入试点城市名单的可能性很小”。
　　业内人士预测，房产税最早可能会在2011年第一季度，上海或重庆极有可能率先进行试点征收。
　　第三轮调控呼之欲出，泉城房价下行有限
　　省国土资源厅日前下发通知，要求各地土地出让要严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。所谓取消“毛地出让”，就是国有建设用地不能直接入市交易，将由政府收储后再入市交易。业内人士认为，政府直接收储土地最大的好处是避免一些土地的一级开发进展缓慢，出现开发商主动或被动“捂地”的情况。
　　在这份通知中，省国土资源厅还要求，对于中小套型普通商品住房建设项目，要明确提出平均套型建筑面积的控制标准，并制定相应的套型结构比例条件。要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。
　　业内人士分析认为，低迷的股市，使得购房依然成为投资的第一选择。相比严厉的调控政策，市场依然有非常宽裕的资金，而且无更好的投资渠道。如果今年1月份成交量维持火热，房价上涨的压力将继续增大，可能会催促国家第三次调控政策加速出台。
　　近期，住建部、国土部、财政部等国家部委有关人士都在不同场合做出了国家将继续调控楼市的表态，温家宝总理也在与网友互动时表示，要把房价保持在合理范围内。曾注明商品房限购政策“有效期限”至2010年12月31日的福州、厦门等部分城市日前决定，将顺延执行此项政策。业内人士表示，政府继续“给力”限购在意料之中，可以说，对房地产市场的调控今后将成为常态。
　　那么，如果调控政策继续出台，省城房价会大幅下降吗?分析人士表示，在城市化加快的推进过程中，以济南市总人口600万人，城市化率年增1%计算，济南城区人口每年增加6万人，以人均住房建筑面积30平方米计算，需住房180万平方米;现有城区人口以300万计算，每人每年住房建筑面积增加1平方米，需住房300万平方米，两项合计480万平方米。而济南市每年的商品住房竣工面积也就在400万平方米左右，加上部分保障性住房和单位自建房，供需基本平衡，房价下行的空间有限。
　　保障房公租房，“无房族”渴望的“春天”
　　从2009年12月初以来，为遏制部分城市房价过快上涨势头，抑制住房投资投机性消费行为，加大住房保障力度，解决中低收入以下住房困难问题，国家和省市地方政府先后出台了数十项调控政策，内容涉及土地供应与市场监管、住房供应与保障性住房建设、促开工促销售及房地产市场规范与监管等多方面。可以说，保障房公租房建设，是“无房族”渴望的“春天”。
　　今年，我市保障房投资将进入实体建设的关键阶段。市城乡建设委有关人士日前表示，计划到2015年，我市城市居民人均住房使用面积提高到36.5平方米。为此，我市将一方面继续遏制投机性需求，控制投资性需求，抓监控、促开工、稳房价，实施商品住房供求双向调节;加大对保障性安居工程开发建设的支持力度，积极探索限价商品房供给结构。同时，“十二五”期间，我市将重点完成国家、省、市重点工程及棚户区改造工程的拆迁任务，逐步建立起拆迁安置用房的保障机制，拆除各类房屋建筑面积约2500万平方米，搬迁城市居民8万户，建设搬迁安置房屋1000万平方米。
　　此外，在保障房建设方面，公租房将接过住房保障的“接力棒”。“从规划中有关公共租赁住房的数据就能看出来，未来5年，这将是济南保障性住房供应的主渠道。”市房管部门负责人日前对媒体表示，“到‘十二五’末，我市要建立起覆盖所有城市低收入和部分中等偏下住房困难家庭以及其他特殊群体、具有济南特色的住房保障制度体系和配套政策体系，还要为住房保障的长期稳定和可持续发展奠定坚实的基础。”
　　根据安排，今年我市将开工建设公共租赁住房约2.3万套，新增廉租住房实物配租2000套，新增经济适用住房(含集资建房)4000套;向其余未享受其他住房保障的符合条件家庭发放租金补贴，实现“应保尽保”。“十二五”期间，全市将新增公共租赁住房和廉租住房总量大约10万套。