追问济南楼市“禁炒令” 效果还得看落实

不鸣则已

　　15日，济南市城乡建设委员会发出通知，网签合同应严格执行购房实名制，除了规定的 8类情况外，商品房在买受人取得《房屋所有权证》之前，不得擅自将购买的商品房再行转让。济南市城乡建设委发出“禁炒令”后，引起了广泛关注。业内人士分析认为，建设主管部门此次出台的措施比较实，短期炒房行为将可能得到有效遏制。
　　改合同行价至少需2万元
　　“自从2006年济南实施网签合同以来，济南通过改合同炒房的已大大减少，我们公司更是严禁改合同。”“除了允许直系亲属改合同外，其他情况我们一律禁止。”两家房地产公司合约部经理接受记者采访时如是说。多家房地产公司在接受记者采访时，也一致表示他们公司管理非常严格，绝无改签合同的事。
　　但据业内人士透露，在“禁炒令”出台以前，很多楼盘都存在通过改合同炒房的行为。“只不过这种事拿不上台面，只能私下运作。此前好多房产公司的置业顾问都在帮着做，越是投资价值比较明显的楼盘，这种情况越多。”
　　记者了解到，一般情况下，购房者改合同，需要支付一定的费用，每笔至少2万元左右，要3万元的比较普遍，4万元的甚至更多也有。对炒房者而言，这笔钱不是白掏的，一般会转嫁给接手的购房者。比如一套50万元的房子，炒房者完全可能加价到55万以上，扣除交的两万元改合同费，还可赚3万元甚至更多。”
　　另据业内人士介绍，除了收费帮购房者改合同外，不少开发商此前还通过内部认购等形式，提前把位置、户型、楼层都不错的房子定下，既可造成销售火爆、房源紧缺的假象，还可在合适的时机将这批房子推出，赚取房价上涨带来的高额利润。对部分市民关于撤销、变更合同是否需要交费用的问题，济南市城乡建设委有关负责人表示，撤销或变更合同，政府部门不收费。对开发商收费办理合同撤销、变更手续的情况，该负责人表示这是购房者与开发商协商的问题，购房者愿意支付，建设主管部门暂时也无好办法来干涉。
　　“禁炒令”初衷不错，效果难说?
　　记者了解到，市城乡建设委发出“禁炒令”主要是为了堵住房地产开发企业和中介服务机构借合同撤销或变更之机进行期房投机、囤积房源、捂盘惜售，牟取不正当利益的漏洞，从而规范管理，稳定房地产市场。
　　不过，也有业内人士并不看好政策的效果。“‘禁炒令’虽然堵住了借合同撤销或变更之机进行期房投机的行为，但却没有规定如何打击利用炒房号行为。据我所知，有的售楼小姐或者跟开发商相熟的投资者上午花2万元签个认购协议，下午就能加价转手卖给购房者。”
　　一位不便透露姓名的分析人士指出，和以往出台的调控政策一样，“禁炒令”同样面临落实问题，“真正有钱炒房的人，谁没有个关系?‘禁炒令’落实过程中，恐怕很难不走样，很难杜绝炒房。”一位资深地产评论人则表示，“禁炒令”初衷不错，但效果难说。他认为，通常改合同是需要开发商出面办理，因此在双方都不违约的情况下，只要开发商同意变更合同，出具相关证明就可以更改合同，“禁炒令”很难真正起到限制作用;而从开发商的角度看，是不可能免费为客户办理更改合同的，因为有些客户有银行贷款，如果变更合同，要同时变更银行贷款，而银行是不允许变更客户姓名的，因此需要先一次性归还银行贷款然后再为新客户办理贷款，“即便没有限制措施，开发商也不会白给购房者改合同”。
　　此外，“禁炒令”规定，房地产开发企业当月申请撤销或变更网签合同的数量不得超过该栋房屋销售总套数的3%。分析人士认为，此前变更合同的比例远远超过了3%，现在留下3%的余地，完全有可能被开发商利用来进行内部认购，“尽管堵住了其他市民的短期炒房，却不能杜绝个别开发商变相捂盘现象。”
　　“禁炒令”比较实，关键还要看落实
　　我市某房地产顾问机构济南市场部经理梁伟表示，堵住炒房漏洞，建设主管部门此次出台的“禁炒令”比较实，“如果落实好了，影响会很大。”他认为，从目前看，“禁炒令”堵住了此前炒房者可钻的绝大部分空子，真正可以利用的漏洞已经不多。不过他同时表示，能否起到积极的效果，关键还要看落实情况，需要真正卡住“网签”这个关键环节。如果落实情况较好，短期炒房行为将可能得到有效遏制。
　　我市房产评论人赵鲁梁则建议，“禁炒令”实施后，改合同更难了，而采用改合同形式转让期房，本身就极容易产生纠纷，购房者选择时应谨慎。他说，期房交易过程短，风险稍微小一些，但是从现在的情况来看，改合同往往需要很长一段时间，风险很大。卖方掌握了主动权，如果在正式成交前房价上涨了，卖方容易反悔，要么毁约要么加价，如果在正式成交前房价下跌了，买方已经交了钱，没法退掉，很难维护自身利益。另外，因为合同更名要征得开发商的同意，所以不少开发商打起了小算盘，有意在更改后的合同中删除一些关键条款，比如降低延期交房的违约金赔付率等等令购房者的权益打折扣。还有，一般情况下，转让期房的原房主大多利用贷款买房，如果他要进行合同更名，则需要首先还清贷款。在实际交易中，还贷款的钱往往需要新购房者出。对新购房者而言，一旦交上钱又不能顺利完成合同更名，将面临财房两空的危险境地。