山东青岛:解决两大难题 保障房建设提速

有么拉么

　　宋　弢　梁旭日
　　今年3月,规划建设3600余套(间)公租房的辛安公共租赁住房项目开工,成为今年以来全国开工的最大公租房项目；7月,规划建设3797套公租房、6253套限价房的白沙湾保障性住房集中建设项目开工,成为今年以来全国开工的最大保障房项目。在国家加大保障房建设力度的背景下,青岛连续两次刷新单个保障房项目建设规模纪录。与此同时,在上半年各地保障房开工率普遍不高的情况下,青岛计划今年开工的23148套保障房于6月底实现全部开工,开工时间比国家和省政府的要求分别提前了5个月和3个月。青岛保障房建设为何大提速?除市里高度重视,通过制度创新解决了土地、资金两大核心要素,是根本原因。青岛市国土资源和房屋管理局副局长杜本好说。
　　调动社会资金的建设热情
　　在各类保障房中,公租房因投资回报周期长、缺乏退出机制等原因,不被社会资金看好,但白沙湾项目的公租房却由企业竞拍土地、投资、运营,项目缘何受青睐?青岛市住房保障中心副主任王育生分析,最大原因,是在公租房建设、经营上,白沙湾项目进行先租后售:开发企业对公租房可租可售,但出租期限不低于10年；10年后,可按届时的限价房价格出售公租房,承租人有优先购买权。
　　这是好事,开发企业虽然现在投了钱,但以后可以通过出售收回投资,当然就有了热情。投资白沙湾项目的青岛天一仁和房地产集团有限公司董事长魏平说。
　　比白沙湾项目早3个月开工的辛安公共租赁住房项目,是青岛首次在工业用地上建设公租房。在这一项目中,有两家本地民营企业参与,其中,青岛瑞源房地产开发有限公司的26亩项目用地为企业自有的工业用地,山东兴华建设集团有限公司的60亩项目用地是出让获得的工业用地。
　　工业用地上建保障房对民营企业的吸引显而易见——在辛安项目建设区域,一亩工业用地的价格大约二三十万元,比住宅用地要便宜100多万元。
　　这一变化背后的政策依据是,2010年9月,《青岛市住房保障发展规划(2011-2013年)》印发,鼓励外来务工人员比较集中的工业园区和用工单位,通过旧厂房(库)改造或利用生活配套区、厂区空闲土地,建设职工公寓、集体宿舍,并纳入公共租赁住房配租范围,原土地用途可以保持不变。
　　王育生表示,在巨大的保障房需求面前,仅靠财政资金不可能满足需求,所以要实现目标,前提是吸引社会资金参与。如何做到这一点,目前各地都在探索,有的做法可能还有争议,但在政府让利、百姓受益、企业盈利的前提下,只要能多盖房子,都值得尝试。
　　配建制度　解决土地制约
　　土地是制约保障房建设的另一关键因素。
　　为了缓解这一问题,青岛创新了保障房配建制度,规定凡是规划为住宅的房地产项目,全部要配建一定数量的保障房。
　　现在,想在城区拿出大块土地集中建设保障房难度很大,而把保障房往外建又会给市民生活带来不便。青岛市国土资源和房屋管理局副局长杜本好分析,面对两难选择,青岛通过分散配建方式,一方面提供了保障房的建设用地,另一方面又满足了被保障家庭就近居住等基本需求,降低了生活成本。
　　在配建比例上,青岛市明确,新增建设用地规划为住宅的,按不低于20%的比例配建；城区改造项目,扣除拆迁安置用房后,按不低于5%的比例配建；搬迁企业用地规划为住宅的,根据不同情况,分别按照25%、30%、45%的比例配建。
　　当前,为了增加供应规模,青岛的配建制度正从经适房、限价房向廉租房、公租房扩展。
　　杜本好透露,今年下半年,青岛将进行土地出让方式的新探索:凡规划为住宅的建设用地应优先配建公租房,其配建比例不低于20%,具体面积通过限地价,竞公共租赁住房配建面积确定。即在土地出让时,当竞买报价达到事先评估确定的土地上限价格时,不再接受更高报价,而是通过竞争公共租赁住房配建面积的方式确定竞得人。
　　在商业项目中配建的保障房,多数土地是政府划拨的,房屋在开发商建完之后由政府回购,其本质是政府少收部分土地出让收入来建设保障房。王育生说。
　　3年开建6万套保障房
　　事实上,近年来青岛保障房建设一直走在全国前列。
　　2008—2010年,青岛实施了第一个住房保障三年规划,基本解决了3.5万户低收入家庭的住房困难；从今年起,又启动了2011—2013年住房保障规划,建设目标由上一规划期的2.4万套增加至6万套,增长了150%；保障家庭由上一规划期的3.5万户增加至6万户,增长了70%。
　　而随着对土地、资金两大瓶颈性制约因素的破解,青岛的保障房建设有望实现大提速:今年,青岛将开工建设23148套保障房,接近前三年开工任务的总和。
　　对青岛来说,一年建设2.3万套保障房不是个小数字,因为近年来青岛每年的商品房成交量也不过6万套左右。大规模的保障房建设,不仅满足了中低收入家庭的住房需求,也为稳定房地产市场起到了调节器作用,从效果来看,国内同等城市中可能只有青岛的商品房均价还未过万。
　　青岛的目标是,通过扩大建设规模,力争至十二五末,实现泰安市住房保障覆盖面积由现在的15%提高至20%。