业主意见难统一 住宅维修资金支取使用难

生活编辑

　　每到雨季，房屋漏水、渗水这样的问题，都让居住者烦心。住宅维修资金制度的建立，让类似房屋渗漏、电梯损坏、管道堵塞等问题，有了更好的解决之道。但现实生活中，住宅维修资金支取使用起来并不那么简单。房屋“养老金”支取使用到底难在哪，记者就此进行了采访。

　　为啥要给房屋交“养老金”

　　记者采访了解到，早在1998年，我国就建立了住宅专项维修资金制度。此后，《物业管理条例》、《物权法》都对建立维修资金制度做了相应规定。2007年12月，《住宅专项维修资金管理办法》发布实施，省、市有关部门随后也出台了相应的地方性管理办法。

　　“人老了，各种疾病会不断增多；房子老了，也会出现各种各样的问题，影响居住质量甚至带来安全隐患。交存住宅专项维修资金，其实相当于为房子攒的‘养老钱'.”市住房维修资金管理中心主任张平告诉记者，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，“它既不是税，更不是费，而是在政府倡导下，房屋所有人为自己的居所建立的带储蓄性质的专用资金。建好管好用好房屋’养老金‘,有助于充分发挥住房正常的使用功能，延长其使用寿命，并确保物业的保值增值，最终的获益者是房屋产权所有人自己。”

　　但很多人买房之后，对交存住房维修资金不太积极，甚至有抵触情绪。2010年7月1日实施的《济南市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称管理办法），重新调整了维修资金交存比例，更让不少购买商品房的市民觉得“亏了”.按照规定，新建商品房交房入住后，买房人应及时按相应标准交存维修资金，否则无法办理房产证，但部分购房人宁可不办房产证，也不掏这笔房屋“养老钱”。

　　张平表示，管理办法实施前已出售公有住房按政策提出的维修资金，所有权属于原售房单位；房屋灭失的，维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，收缴国库。而新建商品房的维修资金，属于交存业主所有，并随房屋权属产生而建立、随产权转移而转移、随房屋灭失而撤销。不论是房改房还是商品房，其维修资金本金和利息，都不是无偿交给了政府部门或其他机构，政府部门仅仅是代为监管，确保这笔费用专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

　　多种原因造成使用难

　　近年来，随着房龄增加、设施老化，房改房、商品房的维修量逐年增加，但在现实中，当需要动用维修资金时，不少人发现，要支取使用本属于自己的维修资金，其实并不容易。

　　案例一：家住环山路的王女士家中门窗封闭不严，想动用维修资金修理，由于多数业主不同意，导致问题无法解决。

　　案例二：前不久，山东中衡会计师事务所的一处房改房需要维修，由于没有按幢建账，加之该会计师事务所营业执照已注销，申请使用维修资金时也遇到了难题。

　　案例三：中创开元山庄15号楼的电梯日前报修，申请维修资金时却发现，100多户业主仅有5户交存了维修资金，资金管理中心最后只批准拨付这5户业主所应分摊的资金，剩下的10万多元则需向未交存业主收取。

　　张平告诉记者，现实中出现的维修资金使用难，不是难在政策或审批上，更多的是因为历史遗留或者业主自身原因造成的。据他分析，造成目前维修资金使用难的原因，主要有以下几种情况：

　　最为普遍的一类，是房改房因为历史遗留问题未建账到幢。自2003年以来，我市住房保障管理部门已累计为700多个单位的已售公房按幢建立维修资金账户，但还有600多个单位的已售公房 因原产权单位消亡、破产等多种原因没有按幢建账，导致无法支用维修资金，案例二就是这种情况。

　　其次是2007年4月1日前交付的商品房，由于当时没有规定必须交存维修资金才能办理房产证，一些商品房项目交付并办理房产证后，并没有建立维修资金账户；一些项目虽然建了账，但因交存业主比例太低等原因影响了维修。案例三的情况，很可能就是多数业主在2007年4月1日前入住并办理了房产证，但没有交存维修资金，而剩下的几户由于办证时间在2007年4月1日之后，按规定交存了维修资金。

　　第三种情况是不涉及应急维修情况时，由于无法征得2/3相关业主的同意，导致无法申请使用维修资金。案例一就是“签名难”的一个典型例子。尤其是在一些没有物业、没有业委会的开放式小区，要得到多数业主的签字同意，几乎是不可能完成的任务。

　　此外，据张平介绍，此前部分房地产项目既有房改房，也有对外出售的商品房，甚至一栋楼上既有房改房又有商品房，参加房改时，这类项目的房改房应该已建立维修资金账户，但商品房没有交存维修资金，导致需要维修时，两类业主出现了分歧，影响了维修资金的申请使用。

　　另外记者采访了解到，在前期销售商品房过程中，一些开发商为吸引购房者买房，承诺替业主交存维修资金，但在房屋交付甚至办完房产证后，开发商并未兑现承诺，而购房者也不愿自己掏这一笔费用，致使房屋转让和维修都遇到了难题。

　　应急维修其实很容易

　　按照规定，维修项目的维修和更新、改造方案、工程预算书经业主委员会同意后（未成立业主大会的，经所在地居民委员会同意），在物业区域明显位置公示，经有利害关系的、占已交付使用房屋面积和户数三分之二以上的业主书面同意后，方可申请支取维修资金。

　　不过，据张平介绍，对影响居民正常生活的紧急维修，申请使用维修资金并不需要按照这一程序来进行。按照我市有关规定，屋面防水严重损坏、电梯因故障停运、消防系统故障等危及房屋使用安全的紧急情况，可以通过应急维修使用程序申请使用维修资金。按规定，发生上述紧急情况时，物业服务企业、业主、业主委员会委托的相关单位应及时制定维修方案，在取得居委会关于维修项目情况说明和维修方案的核实证明材料后，可不经过全体业主签字同意即可办理资金支用手续，保证维修顺利进行，确保业主房屋正常使用。同时，如果物业区域发生危及房屋使用安全等紧急情况，物业服务企业、业主、业主委员会未按规定实施维修和更新、改造的，经相关部门认定后，还可以由区房产管理部门及时组织代修。

　　记者采访了解到，房改房、商品房应急维修申请使用维修资金，提交相应的资料后，只需两个工作日即可完成使用申请审核，决算款申请审核也仅要5个工作日。

　　相关链接

　　住宅共用部位与共用设施设备

　　住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；住宅共用设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。

　　维修资金交存标准

　　出售公有住房的，售房单位须按多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款30%的比例从售房款中一次性提取维修资金。商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。首期交存标准为：别墅每平方米20元，未设电梯的多层房屋每平方米60元，设有电梯的房屋每平方米120元。《济南市住宅专项维修资金管理办法》实施前，已按济政办发〔2001〕27号文交存和提取的商品房、已售公房维修基金，转为维修资金管理使用；同一幢楼内尚未交存维修基金的商品住宅、非住宅，其购房人仍按照购房款的3%交存首期维修资金。