济南年末楼市现“暖冬” 部分购房者称压力增大

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　　◆核心提示

　　盘点2012年的楼市，或许并非一两个关键词就能够概括。从年初几近冰封的成交量到三月份的小阳春，再到红五月，一直延续至“金九”失色，“刚需”和“以价换量”成为今年楼市不能被忽视的两种现象。然而出人意料的是，年末的楼市再起波澜，在原本是淡季的寒冬时节，多地楼市却迎来了“暖冬”.在大的宏观调控的政策背景下，在一系列与惯常的市场现象相悖离的楼市节拍中，夹杂着各种不同的预期和博弈，楼市的暖冬现象当然也不例外。

　　楼市迎来“暖冬”

　　“剩下的基本都是面积不过90平米的小户型了，很多能够落户的户型已经基本卖完了。”12月23日下午，在省城南部某大型楼盘售楼处的房源明细表前，作为刚需人群的陈潇（化名）已经是多次来到这里的售楼处，在对几处楼盘经过反复的权衡比较后，他决定要出手买房，“今年以来，楼价其实一直都没降低，有的还在上涨。相比较而言，能够落户的户型卖得快，小户型卖得则比较慢些。”

　　大户型卖得快？这样的问题在售楼处的工作人员那里得到了更加肯定的答案，“新开盘的一栋楼大户型几乎已经卖完了，剩下的几乎都是小户型。”然而，为什么小户型却卖得慢？

　　“那个楼盘主要是以改善型的需求为主，我们这里的小户型就卖得很不错，比如价格在40万-60万元左右的，这些应该都算是刚性需求吧。”在与此楼盘相聚不远的地方，一处新开的房产中介的工作人员告诉记者，“市场行情还算是比较平稳，销售业绩和前几个月差不多，11月份要更突出一些。”

　　记者了解到，年末本应是房地产供求的传统淡季，但今年的房地产市场却有违常规。相关业内人士表示，就济南而言，今年两个比较明显的特点就是大盘和刚需，成交量的提升也一直是刚需大盘在推动，并且价格能够达到一部分购房者的需求，在某种程度上，暖冬的成色要比“金九银十”要好。

　　楼市成交量的上升也推动了价格的上涨。据相关数据显示，11月份全国70个大中城市新建商品住宅中，价格环比上涨的城市超过了75%,达53个，较上月的35个有较大幅度增加，同时也为今年以来最多。

　　部分购房者压力加大

　　“肯定想买房，不然价格还要继续上涨。”在售楼处，一位刚工作不久的年轻购房者表示，“好像大家都这样，买涨不买跌。”在当下的市场行情中，博弈各方存在有多种预期，当预期发生微妙变化时，就会导致市场做出相对的反应。而这样的市场预期对开发商而言，则成为加推新项目入市的动力。据山东世联怡高物业顾问有限公司提供的数据显示，在2012年第50周（12月10日-12月16日），就有2个新项目入市，4个项目加推房源。据了解，有的开发商即便是已经在完成年度销售任务的情况下，也积极加推新房源，并保持较高的推盘力度，以本轮的争夺年终行情。

　　“济南的公积金政策调整后，像我这样的单身只能贷25万元了，要是想买房的话只能是‘混合贷',压力还是很大的。单位并没有提供诸如公租房一类的住房，但是有一定的租房补贴，也就是这些了。” 陈潇已经到济南有两年半的时间，户口是集体户口，尚没有落户之忧。尽管如此，在买房的过程中，他也并没有从容多少。“尽管房价也在上涨，但是我觉得也不会有很大的空间，因为不仅有相关的限购政策，现在如果房价上涨过快，很多人也就买不起房了。”

　　记者在省城一处房产中介了解到，公积金贷款政策的变动在一定程度上造成了部分购房者做出了延缓购房的决定，但是对于更多购房者而言，影响不是很大，而“组合贷”也成为一些购房者的选择。

　　房价不会出现大涨大跌

　　“楼市成交量上升的出现是一种正常的过程。”山东师范大学房地产研究中心主任程道平教授表示，楼市限购等政策执行之初，出现了购房者多在观望和楼市成交量的几近冻结的现象，但是一直这样延续下去并不是一种良性的市场状态。因此随着观望者的减少，房价在下降之后，刚需人群开始出手购房；而随着成交量的增加，价格有所上升，这是一个正常的过程。但在当下的调控背景下，房价没有暴涨的可能性。

　　“楼市的暖冬应该也是部分城市的暖冬。去年的交易比较平淡，现在的需求比较旺盛，也是一种释放，但是如果房价过快上涨，刚需也会受到抑制。”全国政协委员、山东财经大学地产研究所所长郭松海教授表示，一线城市和部分二线城市房价是偏高的，一些城市房价收入比偏高，但是这存在一定的地域性。与一些房价偏高的二线城市相比，济南市的房价接近合理区间。

　　显而易见的是，尽管前期压抑的刚性需求以及改善性需求还在持续释放，但在房价出现连续上涨的情况下，不少购房者开始加快了购房的步伐。对于当前的保障房建设，相关专家表示，就现阶段来说，保障房的建设还不能满足需要，这也是目前楼市出现暖冬的一个原因。

　　“房价不会出现大涨大跌，以平稳为主，未来如果房价上涨过快，国家是有政策储备的，会出台比较严厉的调控政策。”郭松海表示。


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