江西鄱阳无物管小区业主“圈地”成风

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对于多数鄱阳县东湖小区业主来说，进入小区大门时就会情不自禁陡生心烦。
从2007年开始，小区内许多一楼业主私自“圈地”建起“私家花园”、养鸡场等，将公共用地占为己有。由于小区内无物业公司，开发商曾为业主代位提起诉讼，之后，“圈地”的部分业主自愿撤除，该案得以调解。
但此后，“圈地”之风又风起云涌。而这次，有些业主竟然把矛头指向了当地房管局，称房管局涉嫌不作为。原来，开发商鄱阳县房地产综合开发公司竟为鄱阳县房管局的下设企业，该公司的经理是由鄱阳县房管局指派的。
那么，小区“圈地”现象屡禁不止，根源在哪？近日，记者就此展开调查。
小区“圈地”鸡狗成群
“我们小区的绿地都被一楼住户‘开发’占用了，养鸡、种菜、建‘私家花园’，最近还有人在打井，乌烟瘴气，哪里还是人住的地方！”2009年12月18日，鄱阳县东湖小区一位不愿透露姓名的业主在电话中向记者透露。
12月20日，记者来到鄱阳县东湖小区，发现这里的“圈地运动”随处可见，十多栋楼房间的绿化带几乎“瓜分完毕”。十几户住在一楼的业主将自家门外空地延伸3~5米，安装上木质、铝合金等栅栏，建起了“私家花园”。更有业主在院内打了水井，搭建鸡舍、狗窝，甚至将绿化带的植物拔掉种上蔬菜。
住在一栋3楼的退休工人王涛（化名）气愤地指着绿地和小区道路上的鸡粪告诉记者：“你们看，鸡都是散养，鸡粪到处都是，出来散步不小心就踩一脚，天不亮就有鸡打鸣了，弄得我们无法入睡，这哪里像是住宅小区啊！”
一位姓付的女士也告诉记者，自己住在5楼，每次都不敢将衣服晒在窗外，“害怕掉在楼下别人家圈的地里，拿不回来。”“因为‘圈地’多次发生了邻居打架的事情，闹得不可开交。”“有些人家种菜还施粪肥，味道难闻死了……”
当记者向一楼的一位大妈询问“圈地”是否经过允许时，大妈竟然反问记者：“这有什么啊？又没有碍着谁！”记者在随后采访“圈地”业主时，有业主甚至认为，房屋是自己花钱买的，在自家屋外搭个小偏房或修个地下室是自己的权利，与他人无关。
开发商代位起诉“圈地”业主未见效
一楼业主将公共绿化带圈占为己用的行为，遭到了其他业主的一致反对。“按照物权法的有关规定，公共用地属于小区全体业主共有，不该由哪家业主私自圈起来，我们找过一楼的业主很多次，但都没结果。”业主高风（化名）告诉记者。
“明目张胆‘圈地’，物管不管吗？”面对记者的疑问，高风无奈地说：“我搬到这几年了，从来没见过物管的人。”“县里有关部门来调查过，但也就是说说而已，业主当着工作人员的面拆掉后，晚上又建起来了，没有起到作用。”
根据业主提供的资料，记者找到小区的开发商——鄱阳县房地产综合开发公司（以下简称鄱阳县开发公司），该公司的詹经理向记者证实，东湖小区确实没有物业公司管理。
“东湖小区是1997年左右开发的，当时《物业管理条例》还未实施，开发不是很规范，并没设物业公司，一直都是公司在管理小区。”詹经理坦言，“将小区的绿化带等公共用地圈为己有是不允许的，公司接到业主投诉后，也派人去现场调查过，但苦于没执法权不能对其进行强制拆除，只能劝告业主自己拆除。”
“业主经常和我们‘打游击’，白天去检查时一切都是原样，可第二天一去又一个院子圈起来了，原来是业主晚上赶工建的。公司本身事情也很多，不可能每天都派人蹲守。等业主建起来了之后，就很难拆除了，我们也很无奈。”一工作人员如是说。
“因为一些业主屡劝不拆，2007年公司还将几户‘圈地’业主告上法庭，律师告诉我们这是代位诉讼，后经法院调解，业主同意拆除。”詹经理无奈地说，“可等风声一过，马上又重新建起来了。公司也不能总是忙于打官司，还有正常的工作要做。”
记者了解到，此前曾有物业公司起诉“圈地”业主，而由开发商起诉“圈地”业主（代位起诉）在江西还是头一次发生。
然而起诉后，问题仍没彻底解决。
房管局被指不作为
在调查中，业主们还将矛头指向了鄱阳县房管局。
高风告诉记者：“开发该楼盘的鄱阳县房产公司是鄱阳县房管局下属企业，管理部门是房管局。下级开发，上级管理，下级没做好上级单位也是要负责任的。”
“乱‘圈地’的事是摆在那的事，调查核实了如此之久，没半点音信，不免让人生疑。另据邻居们私下讲，这些敢于违规‘开发’的业主都已向房管局‘进贡’。”一位不愿透露姓名的业主表示。
鄱阳县房管局彭副局长表示，房管局已成立了调查组，对小区业主“圈地”一事进行调查，近期内会形成书面的结论。
彭副局长也证实，鄱阳县开发公司确实是房管局的下设单位，开发公司的詹经理也是房管局指派的。“这是以前计划经济的产物，但绝对是正规的，企业不但在工商部门注册，而且每年都要年检。”
记者在鄱阳县工商局看到，该公司确实有登记注册，时间为1992年，性质为全民所有制，并且每年会年检。
彭副局长最后表示，因外部环境等原因这种“官商划分不明确”的公司已不适应经济的发展了，很多都已改制，该公司现在也面临改制的问题，不过要等两年以后，毕竟要考虑人员的安置问题。
有经济学家表示，现在是市场经济，政府部门和企业牵扯在一起，难免会让人产生官商不分的感觉，这样不利于正常的市场竞争。
建议召开业主大会选聘物业
对于由开发商起诉“圈地”业主一事，江西秦风律师事务所副主任高正尉认为，因占用住宅区公共用地由开发商代位诉讼的现象出现，说明业主和开发商的法律意识都在增强，凸显了一定的法律意义。此次鄱阳县房地产综合开发公司提起代位诉讼，一是因为东湖小区没有设置物管；另一个原因有可能是公司是房管局的下设企业，在政府部门的高压下行使代位权，也是对特殊事件的一种处理方法。
记者了解到，小区没物管的现象并不只是出现在鄱阳县东湖小区，许多1995年前后开发的小区都存在此种现象。
南昌市物业管理协会一工作人员表示，其实业主们完全可以召开业主大会共同商讨选聘物业服务企业，“自己当家做主”也可解决物业难题。
鄱阳县一位城管工作人员表示：业主一旦发现小区内有私搭乱建的迹象，应立即与当地城管部门联系，以便及时查处，对其他业主也能起到警示作用。但事实上，很多业主是等违章建筑建成了才向城管部门报告，这给城管部门的执法带来相当大的难度。
而中国政法大学副教授王朝勇认为，对于因历史遗留问题没有物业管理的小区，房地产主管部门应当督促建设单位尽快选聘具有相应资质的物业服务企业进行管理。